Surélévation en copropriété à Marseille
Guide juridique, technique et financier 2026
Surélever un immeuble en copropriété à Marseille est devenu possible depuis la loi ALUR (2014) et facilité par la loi ELAN (2018) : majorité simple art. 25 ou article 26-1 (depuis 1er juin 2020). Encore faut-il maîtriser le droit de priorité du dernier étage, les contraintes PLUi AMP, l'Eurocode 8 zone sismique 3 PACA, et le budget (2 500 à 4 500 €/m² en ossature bois préfabriquée). LMVP cumule la compétence juridique (gabarit motion AG), structurelle (poutres HEA/IPN/HEB) et carbonée (RE2020 si > 50 m²).
Le guide juridique et technique de la surélévation marseillaise
En bref · Surélévation Marseille 2026
Depuis la loi ALUR (24 mars 2014), surélever un immeuble en copropriété ne nécessite plus l'unanimité. Majorité de l'art. 26 (2/3 des voix) par défaut, abaissée à la majorité de l'art. 25 via le mécanisme art. 26-1 ALUR (loi du 10 juillet 1965 modifiée, ordonnance 2019-1101 du 1er juin 2020). Droit de priorité du copropriétaire dernier étage (art. 35). Études : BET structure Eurocode 3 et 8 (zone sismique 3 PACA), BET thermique RE2020 si > 50 m². Budget Marseille : 2 500-4 500 €/m² en ossature bois préfabriquée (poids ÷ 5 vs maçonnerie). LMVP accompagne syndic et copropriétaires de la motion AG à la DAACT.
Le centre-ville de Marseille concentre des centaines d'immeubles haussmanniens R+4 (fin XIXᵉ - début XXᵉ) dont les combles ou la toiture en zinc plate offrent un potentiel de surélévation R+5 ou R+6. Notre-Dame-du-Mont (13006), Castellane, Préfecture (13001), Vauban (13007), Joliette (13002), Périer (13008) : autant de quartiers où la maçonnerie de Marseille et la copropriété entrent dans une logique commune. Voir notre extension à Marseille et notre rénovation marseillaise pour les chantiers analogues.
Ce guide couvre les 3 axes critiques de toute opération : (1) le cadre juridique copropriété et urbanisme, (2) la conception technique (structure, thermique, sismique), (3) le budget poste par poste et la stratégie de financement (vente des nouveaux lots aux copropriétaires existants ou à des tiers). Pour un cas concret livré sur pavillon individuel (techniques transposables au R+1), voyez notre chantier surélévation à Salon-de-Provence (95 m² créés en 4 mois), notre guide extension maison et notre chantier extension bois RE2020 à Cassis.
1. Cadre juridique — loi 65-557 et ses 3 réformes
Trois textes structurent la surélévation en copropriété en 2026. Bien comprendre leur articulation est la clé pour éviter une décision AG annulable par le juge :
Loi du 10 juillet 1965 (art. 35) — texte fondateur
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit le statut de la copropriété. Son article 35 dispose que la surélévation est une opération qui crée des lots privatifs nouveaux sur la partie commune (la toiture). Elle nécessite donc une décision collective. Avant ALUR : unanimité. Après ALUR : voir ci-dessous.
Loi ALUR du 24 mars 2014 — fin de l'unanimité
La loi ALUR n° 2014-366 a substitué à l'unanimité une majorité renforcée de l'article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Cette réforme a débloqué des centaines d'opérations à Paris, Lyon, Marseille. Désormais, un syndicat avec une majorité solide peut décider de surélever, vendre les nouveaux lots, et utiliser le produit de la vente pour financer le ravalement, l'ascenseur, l'isolation des parties communes.
Loi ELAN du 23 novembre 2018 et ordonnance 1er juin 2020
La loi ELAN n° 2018-1021 et son ordonnance d'application n° 2019-1101 ont créé l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 : passerelle qui permet, dans certaines conditions (amélioration énergétique, accessibilité, augmentation de la capacité d'accueil), de descendre à la majorité simple de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). C'est la voie privilégiée pour les opérations modernes : surélévation + isolation toiture + ascenseur + ravalement financés par la vente des nouveaux lots.
2. Maître d'ouvrage : syndicat, copropriétaire, ou tiers
Trois configurations possibles pour porter le projet :
- Le syndicat des copropriétaires (cas le plus courant) : le syndicat conduit le projet, vend les nouveaux lots, encaisse le produit, le réinvestit dans les parties communes (ravalement, ascenseur, isolation toiture). Avantage : pas de financement personnel, le projet s'autofinance.
- Le copropriétaire du dernier étage qui exerce son droit de priorité (art. 35) : il achète les droits à construire au syndicat et finance lui-même les travaux pour agrandir son propre appartement. Avantage : maîtrise complète, plus-value patrimoniale 100 %.
- Un promoteur tiers (rare) : le syndicat vend les droits à un promoteur qui réalise les travaux et commercialise les nouveaux lots. Avantage : pas de gestion technique. Inconvénient : prix de vente des droits inférieur à la valeur des lots finis.
3. Droit de priorité du copropriétaire dernier étage
Avant tout vote, l'article 35 de la loi de 1965 impose au syndicat de notifier le projet au copropriétaire du dernier étage et de lui laisser 2 mois pour exercer son droit de priorité. Ce droit est d'ordre public : un vote AG qui l'ignorerait serait annulable. Trois options pour ce copropriétaire :
- Acquérir les droits à construire : il achète le droit de surélever et devient maître d'ouvrage du projet (qui peut alors être conçu pour agrandir son propre appartement).
- Renoncer expressément : il signe une renonciation, souvent contre indemnisation négociée (15-20 % de la valeur des nouveaux lots est une fourchette observée à Marseille).
- Ne pas répondre dans le délai de 2 mois : la renonciation est tacite, la procédure AG peut se poursuivre.
LMVP fournit aux syndics un gabarit de notification d'art. 35 avec valeur juridique vérifiée par avocat partenaire, ainsi qu'un modèle de motion AG conforme aux articles 26 ou 26-1 selon le cas — un service rare chez les maçons traditionnels.
4. Cas Marseille : PLUi AMP, hauteur, ABF
L'ensemble du territoire de Marseille est couvert par le PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence. Pour la surélévation, trois contraintes critiques :
- Hauteur autorisée par arrondissement : le PLUi fixe une hauteur maximale au faîtage variable selon la zone. En zone UA (centre historique), souvent R+5 à R+6 maximum. En zone UB (faubourgs), R+4 à R+5. Vérifier l'alignement avec les façades existantes voisines (le PLUi privilégie souvent l'alignement à 0,5-1 m près).
- Avis ABF : en abords MH (Notre-Dame-du-Mont partiel, Préfecture, Vauban autour de la basilique, Pharo) ou en secteur sauvegardé, l'Architecte des Bâtiments de France émet un avis conforme. Délai d'instruction du PC +1 mois. L'ABF impose souvent : matériaux conformes (zinc à joint debout interdit, tuiles canal pour ravalements traditionnels), couleur d'enduit, lucarnes au lieu de Velux.
- Article 29 PLU Marseille : règles spécifiques sur les piscines (à étudier si le projet comporte une piscine sur la nouvelle toiture-terrasse), les murs de séparation ≤ 0,60 m sur certaines voies.
5. Études techniques obligatoires
Trois études sont incontournables avant tout chantier de surélévation à Marseille :
BET structure — descente de charges, sismique zone 3
Le Bureau d'Études Techniques structure vérifie : (1) la capacité portante des fondations existantes (ce qui suppose souvent des sondages destructifs dans la cave), (2) la descente de charges des nouveaux planchers et de l'enveloppe surélevée jusqu'aux fondations, (3) la tenue parasismique selon Eurocode 8 (NF EN 1998) en zone sismique 3 PACA. Marseille est en zone 3 (sismicité modérée, ag = 1,1 m/s²), ce qui impose contreventement renforcé, ductilité des assemblages, et parfois renforcement des murs porteurs existants par chemisage carbone ou plats acier. Pour le détail des poutres acier de raccord existant/neuf, voir notre fiche IPN vs HEA vs HEB.
Référé préventif voisins
Pour un immeuble mitoyen (cas haussmannien), le référé préventif est fortement recommandé. Un expert judiciaire dresse un constat de l'état des immeubles voisins avant chantier — fissures existantes, désordres apparents — pour éviter qu'on attribue à votre opération des pathologies préexistantes. Coût : 3 000-6 000 € selon l'ampleur. Assurance dommages-ouvrage et tous risques chantier obligatoires.
BET thermique RE2020 si > 50 m²
Dès que la SDP créée dépasse 50 m², le BET thermique calcule les 5 indicateurs RE2020 : Bbio (besoins bioclimatiques), Cep (consommation énergie primaire), Ic_construction (carbone construction), Ic_énergie (carbone énergie), DH (degrés-heures inconfort estival). En zone H3 Marseille, le DH plafonné à 1 250 °C.h impose ventilation traversante, casquettes solaires, inertie thermique. Voir notre fiche calendrier DPE MaPrimeRénov' 2026 pour les seuils énergétiques en rénovation.
6. Budget Marseille — grille €/m²
Le budget surélévation Marseille se situe entre 2 500 et 4 500 €/m² TTC clé en main, avec une moyenne de 3 200 €/m² pour un projet haussmannien standard en ossature bois préfabriquée. Voici la grille publique LMVP :
| Poste | % budget | €/m² ind. | Détail |
|---|---|---|---|
| Études (architecte, BET, géomètre) | 12-15 % | 380-680 € | Architecte 6-8 % HT, BET 30-60 k€ |
| Référé préventif + DO + TRC | 2-3 % | 60-140 € | Constat, assurances chantier |
| Logistique centre-ville | 8-12 % | 250-540 € | Grue mobile, voirie, week-end |
| Dépose couverture + tuiles | 3-5 % | 95-225 € | Évacuation filière, tri |
| Renforcement structure existante | 5-8 % | 150-360 € | Chemisage carbone, plats acier |
| Charpente acier (HEA/IPN/HEB) | 8-12 % | 250-540 € | Dimensionnement Eurocode 3 |
| Plancher poutrelles allégées | 6-9 % | 190-410 € | Dalle béton fibrée 12-15 cm |
| Ossature bois préfabriquée | 15-20 % | 470-900 € | DTU 31.2, montage manuel |
| Isolation laine de bois 200 mm | 5-7 % | 150-315 € | R = 5,5, biosourcé RE2020 |
| Étanchéité toit-terrasse | 4-6 % | 125-270 € | EPDM bicouche, DTU 43.1 |
| Bardage zinc ou bois | 3-5 % | 95-225 € | Conformité ABF Marseille |
| Menuiseries + finitions intérieures | 15-20 % | 470-900 € | Uw 1,3, électricité, plomberie |
| Total clé en main | 100 % | 2 500-4 500 € | Moyenne 3 200 €/m² |
Grille publiée LMVP, source guide ANAH surélévation copropriété, BET partenaires Marseille, DTU 31.2, 43.1 et Eurocodes 3, 5, 8.
7. Jurisprudence Cassation civ. 3e
Trois arrêts récents structurent la pratique :
- Cass. civ. 3e, 5 octobre 2022, n° 21-15.115 : la majorité art. 25 (via art. 26-1 ALUR) s'applique strictement si le projet a un volet énergétique avéré.
- Cass. civ. 3e, 17 mars 2021, n° 20-13.214 : nullité du vote AG qui ignore le droit de priorité du copropriétaire dernier étage (art. 35).
- Cass. civ. 3e, 12 juin 2019, n° 18-15.408 : un copropriétaire ne peut pas individuellement bloquer une surélévation votée à la majorité légale, sous réserve du respect strict des procédures.
Accompagnement AG · Devis multi-scénarios
Un syndic ou un copropriétaire à la barre ?
LMVP fournit le gabarit motion AG (art. 25, 26 ou 26-1), accompagne la notification art. 35 au dernier étage, présente un devis multi-scénarios à l'AG, et pilote ensuite l'opération de la pose de la grue à la DAACT. Paiement Bitcoin proposé sur la quote-part de chaque copropriétaire.
Chantier de référence : surélévation R+5 dans le 13006
Pour voir une réalisation concrète de surélévation lourde, consultez notre chantier surélévation immeuble haussmannien 13006 Notre-Dame-du-Mont : +110 m² créés au R+5 sur un immeuble de 1895, ossature bois préfabriquée, 7 mois, 352 000 € TTC. Vote AG loi ALUR maîtrisé, recettes des droits à construire affectées au ravalement façade de la copropriété — chantier exemplaire.
8. Pourquoi confier votre surélévation à LMVP
- Maître Artisan 15 ans : Mustapha Benbouazza pilote personnellement les phases critiques (sous-œuvre, pose HEA/IPN/HEB, étanchéité toit-terrasse), avec décennale et RC Pro fournies à la signature
- Compétence rare : dimensionnement et pose sous-œuvre acier — la majorité des maçons sous-traitent cette phase, LMVP la maîtrise en interne (cf. notre fiche choix IPN/HEA/HEB)
- Accompagnement juridique pré-AG : gabarit motion, notification art. 35, présentation à l'AG par Mustapha ou par avocat partenaire, validation par juriste copropriété
- Ossature bois préfabriquée PACA : poids ÷ 5 vs maçonnerie, montage manuel possible en centre-ville sans grue, conformité NF DTU 31.2
- Paiement Bitcoin échelonné sur la quote-part de chaque copropriétaire (jalons BTC) — fluidifie la collecte syndicale, idéal pour copropriétaires non-résidents fiscaux
- Grille de prix publique : grille €/m² Marseille, check-list 12 points pour vérifier le devis
- Connaissance fine du PLUi Marseille et des contraintes ABF par arrondissement — voir aussi notre fiche urbanisme DP ou permis
Surélever votre immeuble à Marseille avec LMVP
De la motion AG à la livraison des nouveaux T3 : un seul interlocuteur, un seul calendrier, une seule équipe. Maître Artisan, décennale, ossature bois préfabriquée, accompagnement juridique et architecte DPLG cotraitant. Devis multi-scénarios sous 5 jours.
Surélévation copropriété Marseille : vos questions, nos réponses
Quelle majorité pour voter une surélévation en copropriété ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'unanimité n'est plus exigée. Pour une surélévation décidée par le syndicat des copropriétaires (avec vente des nouveaux lots au profit du syndicat), la majorité applicable est celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l'ordonnance n° 2019-1101, l'article 26-1 permet de descendre à la majorité simple de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) pour les opérations d'amélioration énergétique ou d'augmentation de la capacité d'accueil. Au final, pour un projet bien monté à Marseille, on peut viser une majorité simple — sous réserve d'un dossier complet et d'un accompagnement juridique pré-AG.
Le copropriétaire du dernier étage est-il prioritaire ?
Oui, c'est le droit de priorité du copropriétaire de l'étage supérieur prévu par l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Avant tout vote, le syndicat doit lui notifier le projet et lui laisser un délai de 2 mois pour exercer son droit : il peut soit (1) acquérir les droits à construire (le syndicat lui vend le droit de surélever), soit (2) renoncer à son droit. S'il renonce ou ne répond pas, la procédure de vote AG peut se poursuivre. Ce droit est d'ordre public : tout vote AG qui le contournerait serait nul. Dans la pratique marseillaise, le copropriétaire du dernier étage négocie souvent une indemnisation contre sa renonciation (jusqu'à 15-20 % du prix prévu des nouveaux lots créés).
Combien coûte une surélévation au m² à Marseille ?
Le prix d'une surélévation à Marseille varie de 2 500 à 4 500 €/m² TTC en ossature bois préfabriquée (solution privilégiée pour son poids divisé par 5 vs maçonnerie), avec une moyenne autour de 3 200 €/m² pour un projet haussmannien standard. Le coût décompose : 35 % études (BET structure, BET thermique, architecte DPLG obligatoire > 150 m², géomètre), 25 % structure (poutres HEA/IPN/HEB, plancher poutrelles allégées, contreventement Eurocode 8 zone 3 PACA), 25 % second œuvre (isolation laine de bois, bardage Douglas, étanchéité toit-terrasse), 15 % logistique centre-ville (grue mobile, autorisation voirie, planning week-end). Voir notre chantier référence : surélévation d'un immeuble haussmannien dans le 13006 à 3 200 €/m².
Faut-il un permis de construire pour surélever un immeuble ?
Oui dans la quasi-totalité des cas. Une surélévation crée de la surface plancher, donc relève de l'urbanisme. Permis de construire obligatoire dès que la SDP créée dépasse 20 m² hors PLU ou 40 m² en zone U du PLU/PLUi. À Marseille, l'ensemble du territoire est couvert par le PLUi Métropole AMP. De plus, dès que la SDP totale (existante + créée) dépasse 150 m², l'architecte DPLG devient obligatoire (loi CAP 2017, décret 2016-1738). En centre-ville Marseille (13001, 13002, 13006, 13007, 13008), l'avis ABF est souvent imposé (abords MH, secteur sauvegardé : Notre-Dame-du-Mont, Vauban, Castellane partiel) — délai d'instruction +1 mois.
La RE2020 s'applique-t-elle à une surélévation ?
Oui dès que la surface plancher créée dépasse 50 m² (décret 2021-1004). Pour une surélévation typique d'un haussmannien marseillais (création de 2 T3 = 110 m²), la RE2020 intégrale s'applique : indicateurs Bbio, Cep, Ic_construction (poids carbone), DH (degrés-heures inconfort estival). L'ossature bois est très favorisée par la RE2020 sur l'Ic_construction grâce aux matériaux biosourcés. Le DH en zone H3 méditerranéenne (Marseille) est l'enjeu critique : il impose ventilation traversante, protections solaires, inertie thermique. Pour une surélévation < 50 m², la RE2020 ne s'applique pas — mais le décret DPE 2024 (art. R172-1 CCH) impose tout de même des seuils de performance énergétique.
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
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Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 06 81 05 76 46 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.