Architecte obligatoire au-delà de 150 m²
La règle 2026 expliquée à Marseille
Vous construisez ou agrandissez une maison à Marseille et vous franchissez les 150 m² de surface plancher (SDP) ? La loi CAP du 7 juillet 2016 (article 82) et le décret n° 2016-1738 vous imposent le recours à un architecte DPLG pour le permis de construire. Cette page décortique le calcul SDP, les exceptions (garage, balcon, combles), le cas des SCI bailleur (architecte quelle que soit la surface), les sanctions, et le coût réel d'un architecte à Marseille en 2026.
Architecte obligatoire au-delà de 150 m² : la règle 2026 à Marseille
En bref · architecte 150 m² 2026
Un architecte DPLG est obligatoire pour signer le permis de construire dès que la SDP totale dépasse 150 m² (loi CAP du 7 juillet 2016 art. 82 + décret 2016-1738). À Marseille en 2026, comptez 4 à 8 % du HT travaux pour une mission PC seule (1 800-4 500 € sur une maison 160 m²) et 10-12 % pour une mission complète. Les SCI / SARL bailleur sont soumises à l'architecte quelle que soit la surface (art. R.431-1-2 Code urba). Exceptions : agricole 800 m², serres 2 000 m². LMVP travaille en cotraitance avec 3 architectes DPLG du 13 — devis archi + maçon en 1 seul RDV.
Vous projetez une construction de maison neuve à Marseille ou une extension qui pourrait porter votre SDP totale au-delà de 150 m² ? La loi CAP du 7 juillet 2016 (loi n° 2016-925, article 82) et son décret d'application n° 2016-1738 du 16 décembre 2016 imposent dans ce cas le recours obligatoire à un architecte DPLG inscrit à l'Ordre pour la signature du permis de construire. Cette page explique précisément le calcul de la SDP, les exceptions, et le coût réel à Marseille en 2026.
Pourquoi cette règle existe ? La loi CAP a abaissé en 2017 le seuil historique de 170 m² à 150 m² pour étendre la valeur architecturale et qualitative aux maisons individuelles standards. À Marseille, cela touche aujourd'hui environ 60 % des constructions neuves T5+ et la quasi-totalité des extensions importantes sur maisons familiales. Pour vérifier si votre projet d'extension franchit ce seuil, consultez aussi notre fiche extension de moins de 20 m² sans permis.
Le cadre légal : loi CAP 2016 article 82 + décret 2016-1738
La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, dite « loi CAP », a modifié l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture. Son article 82 abaisse le seuil de recours obligatoire à l'architecte de 170 m² à 150 m² de SDP. Le décret d'application n° 2016-1738 du 16 décembre 2016 (consultable sur Légifrance) précise les modalités : seuil applicable à compter du 1ᵉʳ mars 2017, exceptions agricoles et personnes morales.
L'Ordre national des architectes (architectes.org) tient le tableau officiel des architectes habilités. Toute signature de permis par une personne non-inscrite est nulle et engage la responsabilité pénale du maître d'ouvrage (art. 441-1 Code pénal, faux et usage de faux).
Calcul de la surface plancher (SDP) : ce qui compte, ce qui ne compte pas
La surface plancher (SDP) est définie à l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. C'est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculées au nu intérieur des façades. Voici précisément ce qui entre et ce qui n'entre pas dans le calcul.
Ce qui compte dans la SDP (donc dans le seuil 150 m²)
- Toutes les pièces de vie (séjour, chambres, cuisine, salle de bains) à hauteur sous plafond > 1,80 m.
- Les garages clos et couverts à hauteur > 1,80 m (point critique souvent oublié).
- Les combles aménagés ou aménageables (plancher porteur + hauteur > 1,80 m).
- Les vérandas closes et couvertes (vitrages fixes ou amovibles).
- Les mezzanines sous plafond > 1,80 m.
- Les sous-sols aménagés (bureau, salle de jeux, suite parentale) sous plafond > 1,80 m.
Ce qui ne compte PAS dans la SDP
- Trémies d'escalier (vides intérieurs des escaliers et ascenseurs).
- Vide sur séjour (double hauteur architecturale).
- Gaines techniques verticales (chaudière, VMC, ventilations).
- Balcons et loggias non clos sur 1 côté minimum.
- Carports ouverts sur 50 % au moins de leur périmètre.
- Combles non aménageables à hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
- Caves techniques non chauffées et inaccessibles depuis l'habitation.
- Toitures terrasses non accessibles ou techniques.
Cas 1 — Construction neuve > 150 m² SDP
C'est le cas le plus courant : vous construisez une maison neuve à Marseille (ou alentours) dont la SDP totale dépasse 150 m². Un architecte DPLG est obligatoire pour signer le PC. Sa mission minimale (mission « permis seule ») comprend : conception ESQ + APS + APD, dossier de PC complet (PCMI1 à PCMI11), notice descriptive, attestation RE2020, plans 1/50, insertion paysagère, signature du PC. Honoraires : 4 à 8 % du HT travaux.
Cas 2 — Extension qui porte la SDP totale > 150 m²
Cas fréquent à Marseille : maison existante 130 m² SDP + extension véranda 25 m² = 155 m². Bascule immédiate en PC + architecte obligatoire. Conséquence : même si l'extension fait moins de 40 m² (seuil DP), elle passe en PC dès que le total dépasse 150 m². Pour les seuils de DP, consultez notre fiche extension < 20 m² sans permis.
Ce seuil concerne aussi les surélévations (ajout d'un étage R+1 sur une maison existante) : si la maison initiale fait 110 m² au RDC et que vous y ajoutez 55 m² en R+1, total 165 m² > 150 m². Architecte obligatoire.
Cas 3 — SCI, SARL ou tout bailleur personne morale
L'article R.431-1-2 du Code de l'urbanisme impose le recours à un architecte pour toute personne morale (SCI, SARL, SAS, SA, EURL, copropriété, mutuelle, association) dès lors qu'elle dépose un PC, quelle que soit la surface plancher. Concrètement : une SCI qui fait construire une maison de 80 m² pour la louer doit obligatoirement signer son PC via un architecte. Le seuil 150 m² ne concerne que les personnes physiques.
À Marseille, ce cas concerne tous les investisseurs locatifs structurés en SCI familiale, les SARL de construction, les promoteurs et les bailleurs sociaux. Si vous montez une SCI pour optimiser fiscalement votre projet, anticipez 4-8 % de surcoût architecte.
Cas 4 — Exceptions agricoles et serres
Le décret 2016-1738 prévoit deux exceptions notables où l'architecte n'est pas obligatoire pour les exploitations agricoles :
- Bâtiments agricoles (hangars, étables, granges) : seuil porté à 800 m² de SDP avant architecte obligatoire.
- Serres de production agricole : seuil porté à 2 000 m² de SDP avant architecte obligatoire.
Ces exceptions concernent uniquement les exploitations agricoles enregistrées à la Chambre d'agriculture (statut MSA, code NAF agricole). Une maison d'habitation située sur un terrain agricole reste soumise au seuil des 150 m².
Tableau récapitulatif : architecte obligatoire ou pas en 2026 ?
| Cas | Maître d'ouvrage | SDP totale | Architecte ? |
|---|---|---|---|
| Maison neuve | Particulier | ≤ 150 m² | Non obligatoire |
| Maison neuve | Particulier | > 150 m² | Obligatoire |
| Extension | Particulier | ≤ 150 m² total | Non obligatoire |
| Extension | Particulier | > 150 m² total | Obligatoire |
| Toute construction | SCI / SARL / SAS | Toute SDP | Obligatoire |
| Bâtiment agricole | Exploitation agri. | ≤ 800 m² | Non obligatoire |
| Serre agricole | Exploitation agri. | ≤ 2 000 m² | Non obligatoire |
Sources : décret 2016-1738 sur Légifrance, loi CAP 2016 art. 82, art. R.431-1-2 et R.431-2 Code urba, fiche service-public.gouv.fr.
Cotraitance LMVP + Architecte DPLG · réponse 24 h
Devis maçon + architecte en 1 seul RDV
LMVP travaille en cotraitance avec 3 architectes DPLG du 13 (Marseille, Aix, Salon-de-Provence). Visite technique unique, deux devis remis sous 24 h, honoraires architecte négociés.
Sanctions : ce que vous risquez en cas de signature de complaisance
Trois conséquences sérieuses à anticiper :
- Refus du permis par la mairie : le service instructeur vérifie automatiquement la SDP et la signature ; un PC dépassant 150 m² sans architecte DPLG est refusé d'office.
- Annulation par le tribunal administratif : un PC obtenu par fausse déclaration sur la SDP peut être attaqué par un tiers (voisin, association environnementale) et annulé jusqu'à 6 mois après affichage. La démolition de l'ouvrage devient alors envisageable.
- Sanction pénale pour faux : la signature de complaisance par un architecte radié ou non inscrit constitue un faux et usage de faux (art. 441-1 Code pénal) : 3 ans de prison et 45 000 € d'amende pour le maître d'ouvrage, radiation à vie pour l'architecte.
Coût réel d'un architecte à Marseille en 2026
À Marseille, les honoraires d'un architecte DPLG en 2026 se ventilent en deux types de missions :
Mission « PC seule » : 4 à 8 % du HT travaux
La mission minimale comprend : ESQ (esquisse), APS (avant-projet sommaire), APD (avant-projet définitif), dossier complet PCMI1 à PCMI11, notice descriptive, plans à l'échelle 1/50, insertion paysagère, attestation RE2020, signature du PC. Sur une maison neuve de 160 m² SDP à 250 000 € HT travaux, comptez 10 000 à 20 000 € HT d'honoraires architecte. C'est la solution LMVP en cotraitance — vous gardez la maîtrise du chantier maçon avec nous.
Mission complète : 10 à 12 % du HT travaux
La mission complète ajoute : DCE (dossier de consultation des entreprises), AOR (assistance opérations de réception), DET (direction d'exécution travaux), DUE (direction d'utilisation entreprises), VISA (visa des plans d'exécution). Sur le même projet 160 m² à 250 000 € HT, comptez 25 000 à 30 000 € HT d'honoraires. Adaptée aux projets complexes (R+1, terrain en pente, ABF, monuments historiques).
Cas concrets Marseille 13
Maison existante 140 m² + véranda 15 m² 13013
SDP totale après travaux = 155 m². Bascule architecte obligatoire. Solution LMVP : option 1 — choisir une véranda plus petite (≤ 10 m²) qui maintient sous 150 m² ; option 2 — accepter l'architecte en cotraitance (mission PC seule 1 800-3 200 € sur ce projet). Notre conseil : option 2, la mission architecte apporte une vraie plus-value sur l'insertion paysagère et la cohérence stylistique.
Garage 28 m² transformé en pièce de vie 13010
Pas d'augmentation de SDP (le garage comptait déjà) mais un changement de destination soumis à DP. Si la maison initiale est à 145 m² et que le garage devient pièce de vie + chambre supplémentaire, la SDP reste à 145 m² (≤ 150 m²) : pas d'architecte obligatoire, simple DP.
Construction neuve 220 m² par SCI familiale 13008
Double obligation architecte : (1) SDP > 150 m², (2) maître d'ouvrage personne morale (SCI). Mission PC seule incontournable, comptez 14 000-22 000 € HT d'honoraires architecte sur ce projet de 350 000 € HT travaux.
Méthodologie LMVP : la cotraitance maçon + architecte
Visite technique unique
Mustapha Benbouazza + architecte DPLG du 13 se déplacent ensemble pour mesurer la SDP existante, sonder le sol, valider l'insertion paysagère et identifier les contraintes ABF/PLUi.
Deux devis remis sous 24 h
Devis architecte (honoraires PC seule ou mission complète) + devis maçonnerie LMVP détaillé poste par poste. Un seul interlocuteur côté chantier.
Signature et dépôt PC
L'architecte signe et dépose le PC en mairie. Suivi de l'instruction (2 à 3 mois) jusqu'à arrêté favorable. Affichage panneau réglementaire 2 mois.
Chantier et réception
LMVP exécute le gros œuvre conformément aux plans archi signés. Architecte en visa des plans d'exécution + AOR (réception). Garanties art. 1792 CC fournies.
Pourquoi nous confier votre projet > 150 m²
- Cotraitance avec 3 architectes DPLG du 13 (Marseille, Aix, Salon-de-Provence), tarifs négociés.
- Maître Artisan Mustapha Benbouazza, 15 ans d'expérience dans les Bouches-du-Rhône.
- Visite technique unique avec l'architecte, gain de temps et cohérence du projet.
- Conformité DTU AFNOR, standards Qualibat et RE2020 systématique.
- Garantie décennale + RC Pro couvrant le gros œuvre et l'enveloppe.
- Suivi de chantier coordonné, un seul interlocuteur côté exécution.
Notre zone d'intervention en cotraitance archi + maçon
Nous intervenons sur tout le département : construction maison Marseille tous arrondissements, guide construire une maison, constructeur de maison, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Vitrolles. Pour le calcul des seuils DP, voir extension < 20 m² sans permis. Pour le budget global, consultez la grille de prix au m² Marseille 2026.
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Architecte 150 m² Marseille : vos questions, nos réponses
À partir de combien de m² faut-il un architecte ?
Un architecte DPLG est obligatoire pour le dépôt d'un permis de construire dès que la surface plancher (SDP) totale du projet dépasse 150 m². Cette règle est issue de la loi CAP du 7 juillet 2016 (article 82) et du décret n° 2016-1738 du 16 décembre 2016. Le seuil concerne la SDP totale après travaux (existante + extension créée), pas seulement la surface ajoutée. Cette obligation s'applique uniformément en France, y compris à Marseille et dans tous les Bouches-du-Rhône.
Le garage compte-t-il dans les 150 m² ?
Oui et non, cela dépend de sa configuration. Un garage clos et couvert avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m est comptabilisé en surface plancher (SDP) selon l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme — donc il compte dans les 150 m². En revanche, un carport ouvert sur plus de 50 % du périmètre, ou un sous-sol non-aménagé (cave technique), ne compte généralement pas. Les combles non aménagés ne comptent pas non plus tant qu'ils ne sont pas accessibles ou aménageables (hauteur sous plafond < 1,80 m).
Une SCI peut-elle construire sans architecte ?
Non. Dès lors qu'une SCI (ou tout autre personne morale : SARL, SA, SAS, EURL) construit un bâtiment soumis à permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire — quelle que soit la surface plancher du projet, même 50 m². Cette règle est inscrite à l'article R.431-1-2 du Code de l'urbanisme et concerne tous les bailleurs, promoteurs, investisseurs structurés en société. Une personne physique reste, elle, soumise au seuil des 150 m².
Combien coûte un architecte pour un permis de construire à Marseille ?
À Marseille en 2026, les honoraires d'un architecte DPLG pour la mission « permis de construire seule » (mission OPC-PC réduite) s'établissent entre 4 % et 8 % du montant HT des travaux, soit environ 1 800-4 500 € pour une maison neuve de 160 m² à 250 000 € HT. Une mission complète (conception + suivi de chantier + DET + AOR) monte à 10-12 %, soit 25 000-30 000 € sur le même projet. LMVP travaille en cotraitance avec 3 architectes DPLG du 13 (Marseille, Aix, Salon) qui appliquent des barèmes négociés.
Que risque-t-on à signer un permis sans architecte au-dessus de 150 m² ?
Trois conséquences sérieuses : (1) Le service instructeur de la mairie refusera le permis lors du dépôt (vérification automatique de la SDP). (2) Si le permis est obtenu par fausse déclaration sur la SDP, il sera attaqué et annulé par le tribunal administratif — l'ouvrage peut être ordonné en démolition. (3) Les peines pour signature de complaisance par un architecte radié ou non inscrit à l'Ordre sont des sanctions disciplinaires lourdes (radiation à vie pour l'archi, faux et usage de faux pour le maître d'ouvrage : 3 ans de prison et 45 000 € d'amende, art. 441-1 Code pénal).
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
Qui contacter pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille ?
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille, contactez Les Maisons Vertes Provençales (Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon, actif depuis 2011, garantie décennale, certifications RGE / Qualibat / Eco-Artisan) au 06 81 05 76 46 ou via Calendly.
L'entreprise est-elle assurée pour travaux de maçonnerie et construction ?
Oui. Les Maisons Vertes Provençales dispose d'une garantie décennale à jour, d'une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et de la certification Qualibat. Tous nos chantiers — y compris travaux de maçonnerie et construction — sont couverts pour 10 ans à compter de la réception.
Comment obtenir un devis pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille ?
Le devis est gratuit, sans engagement. Nous nous déplaçons à Marseille ou alentours pour une visite technique et nous remettons un chiffrage détaillé (poste par poste) sous 48 heures. Appelez le 06 81 05 76 46 ou prenez RDV en ligne via Calendly.
Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 06 81 05 76 46 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.