Dégât des eaux par une canalisation en appartement : qui paie quoi ?
IRSI jusqu'à 5 000 € HT par local

Dégât des eaux · Appartement

Qui paie quand un tuyau fuit dans un immeuble ?

Un dégât des eaux par canalisation est un sinistre causé par une fuite, une rupture ou un débordement sur un tuyau d'alimentation ou d'évacuation. En appartement, il pose toujours deux questions distinctes : qui indemnise les dommages, et qui paie la réparation de la fuite. La première se règle entre assureurs, selon la convention IRSI. La seconde dépend de l'endroit où passe le tuyau : partie commune ou partie privative, logement loué ou occupé par son propriétaire. Les deux dossiers avancent en parallèle. L'un ne règle jamais l'autre.

Avant toute démarche, il faut arrêter l'eau. Les premiers gestes sont sur notre page fuite d'eau à la maison : que faire tout de suite. Ici, on traite la suite : les responsabilités, les papiers, puis la réparation.

Comment la convention IRSI s'applique-t-elle à une fuite de plomberie ?

Votre propre assureur habitation gère le dossier et vous indemnise, sans attendre qu'on désigne un responsable, tant que les dommages restent sous 5 000 € HT par local. Jusqu'à 1 600 € HT, il règle sans exercer de recours. IRSI signifie « indemnisation et recours des sinistres immeuble ». C'est un accord entre compagnies d'assurance, pas une loi. Il désigne un assureur gestionnaire : celui de l'occupant du local touché. Si l'eau du voisin du dessus abîme votre plafond, c'est donc votre assureur qui instruit, pas celui du voisin.

Entre 1 600 et 5 000 € HT, l'assureur gestionnaire reste votre seul interlocuteur. Une expertise est menée pour le compte de tous les assureurs concernés. Il peut ensuite se retourner contre l'assureur du responsable, sans vous. Au-delà de 5 000 € HT par local, on sort de la convention : chaque assureur applique son contrat, et la recherche de responsabilité redevient centrale. Le mécanisme et ses deux seuils sont détaillés sur notre page convention IRSI et dégât des eaux.

Qui recherche la fuite, et qui paie ce qu'il faut ouvrir ?

La convention IRSI encadre aussi la recherche de fuite : en règle générale, un assureur la prend en charge, même quand il faut ouvrir un doublage, un coffrage ou un carrelage. Avant de faire casser, demandez à votre assureur qui la mandate, sauf s'il faut arrêter l'eau en urgence. Une tache au plafond ne dit pas d'où vient l'eau. Elle peut venir d'une évacuation de baignoire, d'un joint de douche, d'une colonne commune ou d'un raccord d'alimentation encastré. La recherche commence par le plus simple : compteur du logement du dessus, état des joints, mise en eau successive de la douche, de la baignoire et des évacuations. Si l'eau pourrait venir du toit plutôt que d'un tuyau, notre page tache au plafond : d'où vient l'eau aide à trancher.

C'est là que notre métier fait la différence. Les Maisons Vertes Provençales sont une entreprise de maçonnerie et de gros œuvre qui fait aussi la plomberie. Nous savons ouvrir un sol, un mur ou une dalle, réparer la canalisation, puis refaire la maçonnerie et le carrelage. Ces travaux sont couverts par notre garantie décennale. Quand le tuyau est noyé dans une chape, notre page fuite sous dalle ou sous carrelage explique comment n'ouvrir que ce qu'il faut.

Partie commune ou partie privative : qui répare le tuyau ?

La colonne montante et les descentes qui desservent plusieurs lots sont en général des parties communes, réparées aux frais du syndicat des copropriétaires. Le branchement qui ne sert qu'un appartement, après son robinet d'arrêt, est en général privatif. Seul votre règlement de copropriété tranche. La loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre des parties communes et privatives, et le règlement de chaque immeuble en dresse la liste. Le texte se consulte sur Légifrance. Pour une colonne commune, prévenez le syndic : c'est lui qui fait intervenir sur les parties communes et qui déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Un copropriétaire ne modifie pas seul une partie commune ; les règles de vote sont sur notre page travaux en copropriété à Marseille.

Repères généraux. Votre contrat d'assurance et votre règlement de copropriété priment toujours.

Locataire ou propriétaire : qui paie la réparation de la fuite ?

Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations : joints, colliers, flexibles de douche, dégorgement des canalisations. Le propriétaire paie le remplacement d'une canalisation ou d'un équipement usé par l'âge. La liste figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Le locataire a tout intérêt à prévenir son bailleur par écrit dès qu'il constate la fuite. Les grosses réparations sont à la charge du bailleur, et il ne peut pas les faire s'il n'est pas informé.

Chacun doit aussi être assuré. La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques locatifs. Côté copropriété, la loi ALUR de 2014 impose à chaque copropriétaire une assurance de responsabilité civile, que le logement soit occupé ou loué. Les règles générales du dégât des eaux sont résumées sur service-public.fr.

Quelles démarches faire, et dans quel ordre, après un dégât des eaux ?

Sept étapes : arrêter l'eau, photographier, prévenir, remplir le constat amiable, déclarer à votre assureur, faire réparer la fuite, puis laisser sécher avant de refaire les peintures. L'ordre compte : chaque étape fournit une pièce à la suivante.

1. Arrêter l'eau au robinet d'arrêt de l'appartement ou au compteur. Si l'eau vient d'en haut, montez chez le voisin. Si la colonne commune fuit, appelez le syndic ou le gardien. Coupez l'électricité si l'eau approche d'une prise ou d'un plafonnier.
2. Photographier les dégâts, l'origine visible et les objets abîmés, avant de nettoyer. Notre page sur les photos à prendre avant une réparation liste les vues utiles à l'expert.
3. Prévenir le voisin concerné, le syndic, et votre bailleur si vous êtes locataire.
4. Remplir le constat amiable dégât des eaux avec l'autre occupant concerné. Chacun envoie son exemplaire à son assureur.
5. Déclarer le sinistre à votre assureur dans le délai du contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.
6. Faire réparer la fuite et garder la facture : elle indique où se trouvait la fuite et ce qui a été réparé.
7. Laisser sécher murs et plafonds avant de repeindre. Une peinture posée sur un support humide cloque, et la tache revient.

Si c'est chez vous que la fuite a pris naissance et qu'elle abîme l'appartement du dessous, les démarches sont les mêmes, vues de l'autre côté. Notre page ma fuite abîme chez le voisin du dessous les reprend dans l'ordre. Et si la fuite se trouvait sur une canalisation après votre compteur, voyez aussi l'écrêtement de la facture d'eau.

Dégât des eaux par un tuyau ou par le toit : qu'est-ce qui change ?

Rien côté indemnisation : la convention IRSI s'applique dans les deux cas. Tout change côté réparation : la toiture d'un immeuble est en général une partie commune, alors qu'un tuyau peut être commun ou privatif. Les signes aident à faire le tri. Une fuite de toit se manifeste surtout après la pluie, sous le dernier étage. Une fuite de canalisation coule à toute heure, souvent quand un voisin prend sa douche ou vide sa baignoire. Un compteur qui tourne alors que tout est fermé désigne l'alimentation : le test est décrit sur notre page compteur d'eau qui tourne tout seul.

Dans les deux cas, la réparation de la cause ne dépend pas de l'avancement du dossier d'assurance. Tant que la fuite coule, les dommages grossissent, et le dossier risque de changer de tranche. Faire réparer vite reste le meilleur moyen de rester dans le circuit simple.

Rédigé par Monsieur Ben bouazza, dirigeant des Maisons Vertes Provençales, artisan maçon en Provence — entreprise créée en 2023. Publié le 27 septembre 2026.