Certificat d'urbanisme : le demander avant d'acheter ou de construire
Cerfa 13410*13, gratuit, règles figées 18 mois

À quoi sert un certificat d'urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme est un document délivré par la mairie qui dit quelles règles s'appliquent à un terrain et, s'il est opérationnel, si votre projet y est réalisable. Il se demande avant d'acheter, avant de vendre, ou avant de payer des plans. Ce n'est pas une autorisation de construire. Les travaux demanderont ensuite une déclaration préalable ou un permis de construire. Son vrai pouvoir : il fige les règles du jeu pendant 18 mois.

CU d'information ou CU opérationnel : lequel demander ?

Sans projet précis, le CU d'information suffit ; dès que vous savez ce que vous voulez construire, demandez le CU opérationnel. Le premier décrit le terrain. Le second répond à une question : « ce projet-là, ici, est-il possible ? ». Le tableau reprend la fiche Certificat d'urbanisme de service-public.gouv.fr, vérifiée le 2 juillet 2025 et consultée le 15 octobre 2026.

Un CU opérationnel négatif donne ses motifs. Il peut aussi annoncer qu'un sursis à statuer pourrait être opposé à la future demande de permis, par exemple quand un nouveau PLU est en préparation. Les zones du PLU qui fondent la réponse sont expliquées, pour Marseille, sur les zones UA, UB et UC du PLU par arrondissement.

Comment faire la demande ?

Remplissez le cerfa 13410*13 et déposez-le à la mairie de la commune du terrain, en ligne si elle le permet, sinon sur papier. Le formulaire s'intitule « Demande de certificat d'urbanisme ». Il est sur service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 8 janvier 2026. La demande est gratuite.

1. Choisissez le type de certificat : information ou opérationnel.
2. Pour un CU opérationnel, rédigez une note courte qui décrit le projet et la destination des bâtiments.
3. Joignez le plan de situation et, si le terrain est bâti, un plan du terrain avec les constructions.
4. Fournissez le nombre d'exemplaires du tableau ci-dessus si vous déposez sur papier.
5. Conservez l'accusé de réception : le délai de réponse part de là.

Vous n'avez pas besoin d'être propriétaire. Un futur acheteur, un notaire, un agent immobilier ou un constructeur peuvent faire la demande. La mairie ne prévient pas le propriétaire.

Et si la mairie ne répond pas ?

Au bout d'un mois, ou de deux pour un CU opérationnel, son silence vous donne un certificat d'urbanisme tacite, à la portée plus limitée. Le CU tacite garantit seulement trois choses : les règles d'urbanisme, les limites administratives au droit de propriété et la liste des taxes. Il ne dit rien de la faisabilité de votre projet. La mairie reste tenue de répondre par écrit, même en retard. Gardez la preuve de la date de dépôt : le délai de 18 mois d'un CU tacite part du jour où il est acquis, selon l'article R*410-18 du Code de l'urbanisme.

Que fige le certificat pendant 18 mois ?

Si vous déposez votre permis ou votre déclaration dans les 18 mois, la mairie l'examine avec les règles et les taxes en vigueur à la date du certificat. C'est l'article L410-1 du Code de l'urbanisme, sur Légifrance, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, consultée le 15 octobre 2026. Une seule exception : les règles qui protègent la sécurité ou la salubrité publiques s'appliquent même si elles sont plus récentes.

La prolongation se demande sur papier libre, en 2 exemplaires, avec le certificat à prolonger. Elle n'est accordée que si les règles, les servitudes et les taxes n'ont pas changé. En cas de refus motivé, déposez une nouvelle demande. Un permis refusé malgré un CU positif reste contestable : voyez que faire après un refus de permis de construire.

Ce que le certificat ne vous dira pas

Le CU parle de droit, pas de sol ni de coût : la nature du terrain, la limite exacte de la parcelle et le prix du raccordement restent à vérifier. Sur nos propres terrains à vendre, nous indiquons un CU opérationnel positif, comme le précise notre page terrains à bâtir dans les Bouches-du-Rhône. C'est un point de départ, pas un devis de construction. Trois vérifications complètent le certificat :

• Le sol : argile, roche, pente. Voyez dans quels cas l'étude de sol est obligatoire.
• Les limites : un bornage du terrain évite un litige avec le voisin.
• Les réseaux : la desserte annoncée par le CU n'en donne pas le coût. Voyez les étapes et le prix de la viabilisation.

Si un vieux bâtiment occupe le terrain, vérifiez aussi s'il faut un permis de démolir avant de construire. Un exemple de construction menée jusqu'au plancher sur un terrain nu est suivi dans le chantier de maison plain-pied à Aix-en-Provence.

Rédigé par Monsieur Ben bouazza, dirigeant des Maisons Vertes Provençales (entreprise créée en 2023), artisan maçon depuis 2011 — 15 ans de métier. Publié le 15 octobre 2026, mis à jour le 15 octobre 2026.