Extension de moins de 20 m²
Permis ou simple déclaration ? Règle 2026
Vous avez un projet d'extension de moins de 20 m² (ou 40 m² en zone U du PLU) et vous voulez savoir si une déclaration préalable suffit ou si un permis de construire est obligatoire ? Ce guide LMVP 2026 décortique l'article R.421-14 du Code de l'urbanisme, les exceptions, le plafond des 150 m² (architecte obligatoire), les additions successives, la RE2020, et les sanctions. LMVP scanne votre PLU communal avant chiffrage et confirme par écrit DP ou PC — engagement remboursement si erreur.
Extension de moins de 20 m² (ou 40 m²) en 2026 : permis ou DP ?
En bref · extension 2026
Extension < 20 m² hors PLU ou < 40 m² en zone U PLU = simple déclaration préalable (DP), Cerfa 13703*12, instruction 1 mois. Au-delà, ou si la surface plancher (SDP) totale dépasse 150 m², c'est un permis de construire avec architecte obligatoire. La RE2020 s'applique dès 50 m² créés OU si l'extension fait + de 30 % de l'existant. Article R.421-14 du Code de l'urbanisme. Sanction non-déclaration : amende 1 200-300 000 €, démolition possible. LMVP scanne le PLU et confirme par écrit DP ou PC avant signature.
Vous envisagez une extension de maison de moins de 20 m² (véranda, garage, agrandissement séjour, chambre supplémentaire) et vous cherchez à savoir si vous pouvez vous contenter d'une simple déclaration préalable, sans dossier de permis de construire complet ? Cette page explique précisément les seuils 2026 issus de l'article R.421-14 du Code de l'urbanisme, les exceptions, et les pièges à éviter.
Pourquoi cette nuance est critique ? Parce que le seuil 20 m² ou 40 m² dépend de trois conditions cumulatives — et qu'une seule erreur d'interprétation peut transformer un projet « facile » en infraction d'urbanisme (amende 1 200-300 000 €, démolition possible). De plus, le plafond des 150 m² SDP totale peut faire basculer même une petite extension en obligation d'architecte (cf. notre guide architecte obligatoire 150 m² à Marseille).
La règle de base : article R.421-14 du Code de l'urbanisme
L'article R.421-14 du Code de l'urbanisme distingue deux cas selon que la commune est dotée d'un PLU/PLUi ou pas. Dans les Bouches-du-Rhône, la majorité des communes relève désormais du PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence (publié sur plui.ampmetropole.fr), ce qui change tout pour le seuil applicable.
Hors zone U du PLU/PLUi : seuil 20 m²
Si la commune n'a pas de PLU/PLUi, ou si votre terrain est en zone AU, A ou N du PLU (à urbaniser, agricole, naturelle) : le seuil de déclaration préalable est de 20 m² de surface plancher (SDP) ou d'emprise au sol créés. Au-delà, permis de construire obligatoire. Très peu de communes des Bouches-du-Rhône restent sans PLU ; en revanche, les zones agricoles et naturelles sont nombreuses (Plan de l'Arc, plaine de la Crau, Calanques).
En zone U du PLU/PLUi : seuil 40 m² — sous trois conditions
Pour bénéficier du seuil élargi à 40 m², les trois conditions cumulatives sont :
- La commune doit être dotée d'un PLU ou d'un PLUi approuvé et en vigueur (cas de toutes les communes AMP, du PLU de Marseille, de la quasi-totalité du 13 hors petites communes du Var voisin).
- Le terrain doit être situé en zone urbaine (U) du règlement (UA, UB, UC, UH selon la nomenclature locale). Les zones AU, A, N n'y donnent pas droit.
- Les travaux portent sur une construction existante (vous étendez une maison déjà bâtie). Une construction neuve, même de 40 m², ne bénéficie pas du seuil élargi.
Le plafond des 150 m² : le piège qui change tout
La loi CAP du 7 juillet 2016 (article 82) et son décret n° 2016-1738 imposent le recours à un architecte DPLG dès que la SDP totale dépasse 150 m². Conséquence : même si votre extension fait moins de 40 m², si elle porte la SDP totale au-dessus de 150 m², vous basculez automatiquement en permis de construire avec architecte obligatoire.
Exemple concret 13013 : maison existante à 130 m² SDP, projet d'extension véranda 25 m². 130 + 25 = 155 m² > 150 m². Bascule en PC + architecte obligatoire (surcoût archi : 1 800-4 500 € selon le projet). Cf. notre guide complet architecte obligatoire 150 m² à Marseille.
Extensions successives : la règle anti-fractionnement
L'article R.421-14 b du Code de l'urbanisme empêche de fractionner une grosse extension en plusieurs petites pour échapper au PC. Concrètement : si vous avez déjà fait une DP pour 15 m² il y a 3 ans, et que vous projetez 30 m² supplémentaires aujourd'hui, le calcul porte sur 45 m² cumulés sur la même unité foncière. Selon le seuil applicable (20 ou 40 m²), vous pouvez basculer en PC obligatoire.
La règle s'applique sur l'ensemble des extensions cumulées sur la durée. Les services instructeurs de la mairie ont accès à l'historique cadastral et fiscal — toute tentative de fractionnement est aisément détectable.
Tableau récapitulatif : DP ou PC en 2026 ?
| Cas | Surface créée | SDP totale après | Régime |
|---|---|---|---|
| Hors PLU ou zone AU/A/N | ≤ 5 m² | < 150 m² | Aucune formalité |
| Hors PLU ou zone AU/A/N | 5 à 20 m² | < 150 m² | DP (Cerfa 13703*12) |
| Hors PLU ou zone AU/A/N | > 20 m² | < 150 m² | PC (Cerfa 13406*12) |
| Zone U du PLU/PLUi | ≤ 5 m² | < 150 m² | Aucune formalité |
| Zone U du PLU/PLUi | 5 à 40 m² | < 150 m² | DP (Cerfa 13703*12) |
| Zone U du PLU/PLUi | > 40 m² | < 150 m² | PC (Cerfa 13406*12) |
| Tous cas | Toute surface | > 150 m² | PC + Architecte DPLG obligatoire |
| ABF / secteur sauvegardé | Toute surface | Toute SDP | Délai instruction +1 mois |
Tableau LMVP 2026, source art. R.421-14 et R.421-17 Code urba, loi CAP 2016 art. 82, décret 2016-1738. Cas particuliers : sous-sol, garage existant transformé, vérandas non chauffées — voir avec votre conseil construction LMVP.
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Doute sur le régime applicable à votre extension ?
Mustapha Benbouazza scanne le PLU communal de votre terrain, calcule la SDP totale après extension, et confirme par écrit si DP ou PC s'applique — engagement remboursement si erreur de notre analyse.
Cas particuliers : véranda, garage, mezzanine
Véranda
Une véranda close (vitrages fixes ou amovibles) et couverte, sous une hauteur supérieure à 1,80 m, est comptée en SDP. Soumise à DP (≤ 20 ou ≤ 40 m² selon PLU) ou PC au-delà. Une véranda non chauffée peut être exemptée de RE2020 si non-chauffée et accessible uniquement de manière saisonnière, mais reste comptée en SDP urbanisme.
Garage transformé en pièce de vie
Un garage existant transformé en bureau, chambre ou pièce de vie n'augmente pas la SDP, MAIS implique un changement de destination soumis à DP (art. R.421-14). Si le changement de destination s'accompagne de travaux modifiant la façade (création de fenêtre, agrandissement de baie), DP obligatoire dans tous les cas.
Mezzanine intérieure
Une mezzanine créée sous une hauteur de 1,80 m+ ajoute de la SDP (art. R.111-22). Au-delà des seuils 20/40 m², DP ou PC selon le cas. Une mezzanine sous 1,80 m ne compte pas en SDP urbanisme mais peut compter en surface taxable pour la taxe d'aménagement.
RE2020 : obligatoire même en simple DP
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la RE2020 s'applique à toute extension supérieure à 50 m² de SDP OU représentant plus de 30 % de la SDP existante. Une extension de 20 m² sur une maison de 60 m² (33 %) est donc soumise à RE2020, même en DP. Cela impose : performance énergétique Bbio renforcée, isolation R = 6 toiture et R = 3,7 murs, ventilation contrôlée, étanchéité à l'air mesurée par test d'infiltrométrie, attestation RE2020 à joindre au dossier.
Sanctions en cas d'extension non déclarée
Construire sans autorisation est une infraction punie par les articles L.480-1 à L.480-13 du Code de l'urbanisme :
- Amende de 1 200 € minimum à 6 000 € par m² construit sans autorisation, plafonnée à 300 000 € (art. L.480-4).
- Démolition possible sur ordonnance du juge en référé (art. L.480-13), avec astreinte journalière.
- Prescription de 10 ans pour les peines, 6 ans pour l'action publique (art. L.480-14). Mais une extension non régularisée bloque toute revente notariée.
- Régularisation a posteriori coûteuse (DP/PC à demander, mise aux normes, parfois démolition partielle si non conforme au PLU).
- En cas de désordre, l'assureur peut refuser de jouer la décennale sur une extension non déclarée (présomption de défaut de conformité).
Communes 13 dotées PLUi AMP (toutes au 40 m² zone U)
Le PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence couvre 92 communes du département. Toutes les zones urbaines (U) bénéficient du seuil 40 m². Liste indicative des principales communes : Marseille (16 arrondissements), Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Vitrolles, Eyguières, Aubagne, Martigues, Istres, Miramas, La Ciotat, Allauch, Cassis, Gardanne, Trets, Pertuis. Pour les communes hors AMP (Tarascon, Cavaillon, Avignon), vérifier le PLU local (souvent au 40 m² également).
Méthodologie LMVP : la pré-étude PLU avant chiffrage
Pré-étude PLU communale
Géoportail urbanisme, règlement PLUi AMP par arrondissement, identification de la zone (UA/UB/UC), des contraintes ABF, et du calcul SDP existante / SDP projetée.
Confirmation écrite DP ou PC
Mustapha Benbouazza vous remet un avis écrit signé : régime applicable (DP/PC), pièces nécessaires, délais d'instruction, contraintes RE2020. Engagement remboursement si erreur.
Dépôt du dossier en mairie
LMVP réalise le dossier complet (plans, notice descriptive, attestation RE2020) et dépose en mairie ou via le portail Plat'AU. Suivi de l'instruction jusqu'à arrêté favorable.
Chantier et DAACT
Réalisation de l'extension (parpaing, ossature bois, monomur), affichage panneau réglementaire 2 mois, déclaration d'achèvement (DAACT) après réception. Conformité art. 1792 CC.
Pourquoi nous confier votre extension < 20 m²
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- Maître Artisan Mustapha Benbouazza, 15 ans d'expérience dans les Bouches-du-Rhône.
- Conformité RE2020 systématique (Bbio, étanchéité à l'air, attestation au dépôt).
- Constructions traditionnelles parpaing / monomur ou ossature bois préfabriquée selon votre projet.
- Garantie décennale + RC Pro couvrant l'extension neuve.
- Dépôt DP/PC inclus dans la prestation, suivi de l'instruction jusqu'à arrêté favorable.
Notre zone d'intervention pour vos extensions
Nous intervenons sur tout le département : extension de maison à Marseille tous arrondissements, agrandissement de maison Marseille, extension Miramas, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Vitrolles, Eyguières, Aubagne, Martigues, Istres et toute la Métropole AMP. Voir aussi la fiche architecte obligatoire 150 m² si vous franchissez ce seuil, et notre guide prix au m² Marseille 2026 pour le budget.
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À quoi ressemble une extension de maison avant / après ?
Une extension de maison passe par deux phases visibles : le gros œuvre (élévation en parpaing, chaînages, mise hors d'eau) puis la finition (enduit, menuiseries, raccord de façade et toiture). Faites glisser le curseur sur chaque photo pour voir, sur deux chantiers réels réalisés par Les Maisons Vertes Provençales, l'écart entre l'état chantier et la livraison clé en main.
Deux chantiers réels documentés. Glissez le curseur de gauche à droite pour révéler le résultat. Le comparateur est aussi pilotable au clavier (flèches gauche / droite, Home, Fin).
Extension < 20 m² sans permis : vos questions, nos réponses
Peut-on faire une extension de 20 m² sans permis de construire ?
Oui, une extension de 20 m² peut être réalisée sans permis de construire, mais une déclaration préalable de travaux (DP) reste obligatoire. C'est le seuil applicable si la commune n'a pas de PLU/PLUi (article R.421-14 du Code de l'urbanisme). Si la commune est dotée d'un PLU et que le terrain est en zone urbaine (U), le seuil monte à 40 m². Au-delà, ou si la surface plancher totale après extension dépasse 150 m², un permis de construire avec architecte obligatoire s'applique (loi CAP 2017).
20 m² ou 40 m² : quelle est la vraie limite pour une déclaration préalable ?
Le seuil dépend de trois conditions cumulatives : (1) la commune doit être dotée d'un PLU ou PLUi (la majorité des communes des Bouches-du-Rhône le sont, via le PLUi Métropole AMP), (2) le terrain doit être situé en zone urbaine (U) de ce PLU, (3) les travaux portent sur une construction existante. Si les trois conditions sont remplies, le seuil DP/PC monte à 40 m². Si une seule manque (commune sans PLU, zone agricole/naturelle, ou construction neuve), le seuil reste à 20 m².
La RE2020 s'applique-t-elle à une petite extension en déclaration préalable ?
Oui. La RE2020 s'applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 à toute extension (et surélévation) supérieure à 50 m² de surface plancher OU si l'extension représente plus de 30 % de la SDP de la construction existante. Pour une extension de 20 ou 40 m² sur une maison de 60 m², ce seuil est franchi. La RE2020 impose : performance énergétique Bbio renforcée, isolation thermique exigeante, ventilation contrôlée, étanchéité à l'air mesurée. Même en simple DP, l'attestation RE2020 doit être jointe au dossier.
Que se passe-t-il si j'oublie de déclarer une extension de 15 m² ?
Construire sans autorisation est une infraction punie par les articles L.480-1 à L.480-13 du Code de l'urbanisme. Les sanctions vont de 1 200 € minimum à 6 000 € par mètre carré construit sans autorisation, plafonnées à 300 000 €. Le juge peut aussi ordonner la démolition de l'extension (référé suspension). La prescription est de 10 ans pour les peines et de 6 ans pour l'action publique. De plus, en cas de revente, l'extension non déclarée bloque la transaction (clause suspensive du notaire) et expose à une régularisation a posteriori coûteuse.
Une véranda de 18 m² compte-t-elle dans la surface plancher ?
Oui, dès lors que la véranda est close (vitrages fixes ou amovibles) et couverte, sous une hauteur supérieure à 1,80 m. Elle est donc soumise à DP (≤ 20 m² hors PLU ou ≤ 40 m² zone U PLU) ou PC au-delà. Attention : une véranda non chauffée peut être exemptée de RE2020 si elle reste non chauffée et accessible uniquement de manière saisonnière — mais elle reste comptée en SDP pour l'urbanisme. Pour vérifier votre cas précis, LMVP fait une pré-étude PLU communale gratuite avant chiffrage.
Pour extension et agrandissement de maison à Marseille et les Bouches-du-Rhône, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
Qui contacter pour extension et agrandissement de maison à Marseille et les Bouches-du-Rhône ?
Pour extension et agrandissement de maison à Marseille et les Bouches-du-Rhône, contactez Les Maisons Vertes Provençales (Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon, actif depuis 2011, garantie décennale, certifications RGE / Qualibat / Eco-Artisan) au 06 81 05 76 46 ou via Calendly.
L'entreprise est-elle assurée pour extension et agrandissement de maison ?
Oui. Les Maisons Vertes Provençales dispose d'une garantie décennale à jour, d'une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et de la certification Qualibat. Tous nos chantiers — y compris extension et agrandissement de maison — sont couverts pour 10 ans à compter de la réception.
Comment obtenir un devis pour extension et agrandissement de maison à Marseille et les Bouches-du-Rhône ?
Le devis est gratuit, sans engagement. Nous nous déplaçons à Marseille et les Bouches-du-Rhône ou alentours pour une visite technique et nous remettons un chiffrage détaillé (poste par poste) sous 48 heures. Appelez le 06 81 05 76 46 ou prenez RDV en ligne via Calendly.
Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 06 81 05 76 46 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.