Vote, majorité, quotes-parts et calendrier réel à Marseille
Un ravalement de copropriété n'est pas un chantier, c'est d'abord une procédure. Il faut faire diagnostiquer la façade, obtenir plusieurs devis, inscrire la question à l'ordre du jour, faire voter l'assemblée générale, appeler les fonds selon les tantièmes, déposer une déclaration préalable si l'aspect change, et seulement ensuite monter l'échafaudage. Comptez 12 à 24 mois entre la première alerte et la fin des travaux.
De la première fissure au procès-verbal de réception
Un ravalement de copropriété est d'abord une procédure, ensuite un chantier. La façade est une partie commune : la décision appartient à l'assemblée générale et la dépense se répartit selon les tantièmes de chaque lot, pas selon la surface de façade devant chaque appartement.
Comptez 12 à 24 mois entre la première alerte et la réception, dont 6 à 12 mois de procédure avant le premier coup de truelle. Le prix se situe entre 60 et 160 € le m² de façade, échafaudage compris.
Cette page décrit la procédure applicable aux immeubles marseillais. Pour le chiffrage détaillé, voir prix d'un ravalement au m² ; pour les techniques, enduit gratté, taloché ou écrasé et enduit à la chaux sur façade ancienne.
Quelle majorité faut-il pour voter les travaux ?
Un ravalement d'entretien, nécessaire à la conservation de l'immeuble, relève de la majorité de l'article 24 : majorité des voix exprimées des présents ou représentés. Un ravalement comportant une amélioration — isolation thermique par l'extérieur, changement notable d'aspect — relève de la majorité de l'article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires.
| Nature des travaux | Article | Majorité requise | Passerelle possible |
|---|---|---|---|
| Ravalement d'entretien, conservation de l'immeuble | Art. 24 | Majorité des voix exprimées des présents/représentés | — |
| Ravalement avec isolation thermique par l'extérieur | Art. 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25-1 si ≥ 1/3 des voix |
| Changement notable d'aspect (teinte, matériau) | Art. 25 | Majorité de tous les copropriétaires | Art. 25-1 |
| Travaux imposés par une injonction du maire | Art. 24 | Majorité des voix exprimées | — |
| Emprunt collectif pour financer les travaux | Art. 26 | Double majorité | — |
La passerelle de l'article 25-1 est précieuse : si un projet soumis à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité, l'assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Cette mécanique sauve beaucoup de projets qui échouaient autrefois par défaut de participation. Elle est détaillée dans notre guide autorisation de travaux en copropriété à Marseille.
Quel est le calendrier réel d'un ravalement de copropriété ?
12 à 24 mois. La partie chantier ne représente que 6 à 12 semaines : tout le reste est de la procédure. La principale cause d'allongement est le rythme des assemblées générales, qui se tiennent souvent une fois par an — rater une AG coûte douze mois.
Signalement au syndic par lettre recommandée, avec photos datées. Ou notification d'une injonction municipale, qui ouvre un délai de six mois pour engager les travaux.
Un professionnel identifie l'origine des désordres : fissures structurelles, décollement d'enduit, remontées capillaires, corrosion d'armatures. Ce diagnostic conditionne tout le reste.
Au moins deux ou trois devis comparables, établis sur un descriptif commun. Un devis présentable en AG doit détailler l'échafaudage, les reprises, la finition et les options d'isolation.
Inscription à l'ordre du jour, convocation 21 jours avant, vote des travaux, du budget, de l'échéancier d'appels de fonds et de la désignation éventuelle d'un maître d'œuvre.
Instruction d'un mois, portée à deux en secteur ABF. À anticiper : elle se dépose après le vote mais avant le démarrage.
Appels selon l'échéancier voté, commande de l'échafaudage, autorisation d'occupation du domaine public si la façade donne sur rue, information des occupants.
Montage de l'échafaudage, protection, piochage, reprises, enduit, finition, dépose. Voir notre étude de cas de ravalement à Aix.
Procès-verbal de réception avec réserves éventuelles, point de départ de la décennale. Voir réception de chantier, PV et réserves.
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Nous établissons un devis détaillé, poste par poste, avec les options d'isolation chiffrées séparément — le document qu'il faut pour qu'une AG puisse voter en connaissance de cause.
Combien coûte un ravalement d'immeuble, et qui paie quoi ?
60 à 160 € le mètre carré de façade TTC, échafaudage compris. La répartition se fait selon les tantièmes de charges générales du règlement de copropriété : un lot de 80/1000 supporte 8 % du coût, quelle que soit la surface de façade devant son appartement.
Ce dernier chiffre explique pourquoi la question de l'isolation thermique par l'extérieur doit être posée dès le diagnostic. Décider d'isoler trois ans après un ravalement revient à payer l'échafaudage deux fois. Les aides mobilisables — MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économie d'énergie, éco-prêt collectif — ne visent que la performance énergétique : voir rénovation d'ampleur et parcours accompagné, aides à la rénovation énergétique à Marseille et éco-PTZ pour financer vos travaux.
Que faire en cas d'injonction de ravalement du maire ?
L'article L.132-1 du Code de la construction et de l'habitation permet au maire d'enjoindre un propriétaire de faire ravaler sa façade. Une fois l'injonction notifiée, le propriétaire — ou le syndicat des copropriétaires — dispose de six mois pour engager les travaux. À défaut, le maire peut faire exécuter d'office aux frais du propriétaire.
- Vérifier la régularité de la notification : destinataire, délai, motivation. Le syndicat est destinataire pour les parties communes.
- Convoquer une AG sans attendre l'assemblée annuelle : une AG extraordinaire peut être convoquée par le syndic ou à la demande de copropriétaires.
- Faire réaliser le diagnostic immédiatement : il faut savoir si les désordres sont esthétiques ou structurels avant de chiffrer.
- Obtenir deux à trois devis comparables sur un descriptif commun, sinon l'AG ne pourra pas arbitrer.
- Vérifier si l'immeuble est concerné par une procédure de péril ou de mise en sécurité — voir arrêté de péril à Marseille.
- Documenter chaque étape : un engagement de travaux prouvé dans les six mois suffit généralement à écarter l'exécution d'office.
Si les fissures relevées sur la façade sont structurelles, le ravalement seul ne suffira pas : il faut d'abord traiter la cause. Nos guides fissure de mur : quand s'inquiéter et agrafage et couture de fissure expliquent la démarche. Les textes relatifs à l'injonction de ravalement sont consultables sur Légifrance, et les démarches d'urbanisme applicables à Marseille sur le portail de la Métropole Aix-Marseille-Provence.
Enduit traditionnel à la chaux aérienne taloché, génoise en tuiles canal restaurée, microfissures structurelles traitées avant enduit, teinte ocre validée par l'Architecte des Bâtiments de France.
Six semaines de travaux, 18 000 € TTC, livré conforme avant l'été. Le récit complet, avec les photos de chaque étape, est publié dans notre étude de cas ravalement de bastide à Aix.
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Ravalement en copropriété : vos questions
Quelle majorité faut-il pour voter un ravalement en copropriété ?
Cela dépend de la nature des travaux. Un ravalement d'entretien, nécessaire à la conservation de l'immeuble, relève de la majorité de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Un ravalement comportant une amélioration, comme une isolation thermique par l'extérieur ou un changement notable d'aspect, relève de la majorité de l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. En cas d'échec au premier vote article 25, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple si le projet a recueilli au moins un tiers des voix.
Comment se répartit le coût entre copropriétaires ?
Selon les tantièmes de charges générales figurant au règlement de copropriété, sauf clause particulière. Un lot de 80 tantièmes sur 1 000 supporte donc 8 % du coût, indépendamment de la surface de façade devant son appartement. Cette règle surprend parfois les propriétaires de rez-de-chaussée ou de lots aveugles, mais elle découle du principe selon lequel la façade est une partie commune qui profite à l'ensemble de l'immeuble. Le vote de travaux doit s'accompagner d'un échéancier d'appels de fonds voté en même temps.
Le ravalement est-il obligatoire à Marseille ?
Il n'existe pas d'obligation générale et automatique tous les dix ans. En revanche, l'article L.132-1 du Code de la construction et de l'habitation permet au maire d'enjoindre un propriétaire de faire ravaler sa façade, dans les communes figurant sur une liste arrêtée par le préfet, ou par décision motivée du conseil municipal. À Marseille, la Ville mène par ailleurs une politique active de lutte contre l'habitat dégradé qui peut conduire à des injonctions ciblées. Une fois l'injonction notifiée, le propriétaire dispose de six mois pour engager les travaux.
Combien coûte un ravalement d'immeuble au m² ?
Entre 60 et 160 € le mètre carré de façade TTC en 2026 à Marseille, échafaudage compris. Un simple nettoyage suivi d'une mise en peinture se situe entre 60 et 90 €/m². Une reprise d'enduit avec traitement de fissures monte à 90 à 130 €/m². Un enduit à la chaux sur bâti ancien avec restauration de modénatures atteint 120 à 160 €/m². L'échafaudage représente à lui seul 18 à 35 €/m² de façade et constitue souvent le premier poste après la main-d'œuvre.
Quelles aides existent pour un ravalement de copropriété ?
Les aides visent presque toujours la performance énergétique, pas l'esthétique. Un ravalement simple n'ouvre droit à aucune aide nationale. En revanche, un ravalement couplé à une isolation thermique par l'extérieur peut mobiliser MaPrimeRénov' Copropriété, les certificats d'économie d'énergie et, sous conditions, l'éco-prêt à taux zéro collectif. C'est pourquoi la question de l'isolation doit être posée dès le diagnostic : décider d'isoler après avoir ravalé revient à payer deux fois l'échafaudage.
Faut-il une déclaration préalable pour un ravalement ?
Oui dès que l'aspect extérieur est modifié, ce qui est le cas de la quasi-totalité des ravalements comportant un changement de teinte, de grain ou de matériau. Une déclaration préalable est également exigée systématiquement dans les secteurs où le conseil municipal l'a décidé, et dans les périmètres de site patrimonial remarquable ou aux abords des monuments historiques, où l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France s'ajoute et rallonge l'instruction d'un mois.
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DécouvrirPour travaux de maçonnerie et construction à Marseille, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Monsieur Ben bouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
Qui contacter pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille ?
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille, contactez Les Maisons Vertes Provençales (Monsieur Ben bouazza, maître artisan maçon, actif depuis 2011, garantie décennale, certifications RGE / Qualibat / Eco-Artisan) au 04 12 13 62 41 ou via Calendly.
L'entreprise est-elle assurée pour travaux de maçonnerie et construction ?
Oui. Les Maisons Vertes Provençales dispose d'une garantie décennale à jour, d'une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et de la certification Qualibat. Tous nos chantiers — y compris travaux de maçonnerie et construction — sont couverts pour 10 ans à compter de la réception.
Comment obtenir un devis pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille ?
Le devis est gratuit, sans engagement. Nous nous déplaçons à Marseille ou alentours pour une visite technique et nous remettons un chiffrage détaillé (poste par poste) sous 48 heures. Appelez le 04 12 13 62 41 ou prenez RDV en ligne via Calendly.
Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 04 12 13 62 41 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.