Hors d'eau hors d'air : que recouvre cette étape de la construction ?
Toit étanche, menuiseries posées, maison close

Que veut dire « hors d'eau hors d'air » ?

Une maison est « hors d'eau » quand sa couverture ou sa terrasse est réalisée et étanche, et « hors d'air » quand ses menuiseries extérieures et ses portes sont posées : elle est alors close et couverte. Ce stade marque la fin de l'enveloppe et le début des travaux intérieurs. Les professionnels disent aussi « clos et couvert ». Les deux mots désignent deux étapes distinctes, même si elles se suivent de près. Aucun texte n'en donne une définition légale, comme le relève l'ANIL. Ce sont les juges qui ont fixé les repères.

Pour le hors d'eau, la Cour de cassation a jugé le 11 mars 2014 qu'« un ouvrage est hors d'eau après la réalisation des toitures ou des terrasses ». La pose des portes et fenêtres n'est pas exigée à ce stade, qui « ne se confond pas » avec le hors d'air (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 13-15.507, publié sur Légifrance, consulté le 15/10/2026). Pour le hors d'air, la chambre criminelle a jugé que le stade n'est pas atteint s'il manque une porte, ni si une seule ouverture n'a ni montant ni chambranle, d'après l'analyse de l'ANIL consultée le même jour.

À ne pas confondre avec la « mise hors d'eau » d'urgence après une tempête ou une fuite, qui consiste à bâcher un toit abîmé : c'est un autre sujet, traité dans bâchage d'urgence et mise hors d'eau d'une toiture.

Où se place cette étape dans le chantier ?

Le clos et couvert arrive après les fondations, le plancher bas, les murs et la charpente ; il précède tout le second œuvre. La maison plain-pied que nous construisons à Aix-en-Provence montre l'enchaînement réel, mois par mois. Le chantier a démarré en avril 2026 par la démolition d'un cabanon, le terrassement et les semelles filantes. Les murs de soubassement ont été montés en mai et juin. La dalle de compression du plancher bas a été coulée le 9 juillet 2026. Les murs du rez-de-chaussée ont suivi en août.

1. Avril 2026 : démolition, terrassement, fouilles et semelles filantes.
2. Mai-juin 2026 : murs de soubassement en agglo et vide sanitaire.
3. 9 juillet 2026 : coulage de la dalle de compression du plancher bas.
4. Août 2026 : murs porteurs en agglo de 20 cm et chaînages.
5. 8 octobre 2026 : fermettes de charpente levées sur les murs.
6. Ensuite : écran sous toiture, tuiles canal et gouttières (hors d'eau), puis menuiseries en aluminium (hors d'air).

Au 9 octobre 2026, date de la dernière mise à jour du chantier, la charpente était posée mais la maison n'était donc pas encore hors d'eau. Le détail et les photos sont sur la page du chantier de maison plain-pied à Aix-en-Provence. Pour la vue d'ensemble d'un projet, de l'achat du terrain aux clés, lisez comment construire une maison, étape par étape.

Sur la maison de 130 m² des Pennes-Mirabeau, le clos et couvert a été atteint en mai 2026. Ce mois-là, la charpente en fermettes a été levée à la grue, la couverture posée et les menuiseries extérieures en aluminium installées. La maison a été livrée en juin 2026. Le récit complet est sur la page de la construction d'une maison aux Pennes-Mirabeau. Dans les deux cas, la même équipe enchaîne les murs, la charpente et la couverture, sans sous-traitance.

Que change ce stade pour le paiement ?

Dans un contrat de construction de maison individuelle, la loi plafonne ce que le constructeur peut appeler : 60 % du prix au plus à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air. Ce barème est fixé par l'article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 (consulté le 15/10/2026). C'est la règle de référence du contrat de construction. Elle vaut pour le contrat de construction de maison individuelle, que Les Maisons Vertes Provençales ne proposent pas.

Le solde est dû après la levée des réserves de la réception, avec une consignation possible de 5 % du prix en cas de réserves. Un appel de fonds avant que le stade soit réellement atteint est une perception illégale, sanctionnée pénalement d'après l'arrêt analysé par l'ANIL.

Nous travaillons en contrat d'entreprise : un devis signé, des travaux décrits poste par poste, et un échéancier écrit dans le devis. Les étapes du clos et couvert y servent souvent de jalons, parce qu'elles se constatent facilement sur place. Ce qu'autorise la loi pour l'acompte et la retenue de garantie est détaillé dans acompte, échéancier et retenue de 5 %. Les frais à prévoir hors du prix de la maison sont dans les frais annexes d'une construction.

Et pour les garanties et l'assurance ?

Le hors d'eau hors d'air ne déclenche aucune garantie : c'est la réception, en fin de chantier, qui fait partir la garantie de parfait achèvement, la biennale et la décennale. L'article 1792-6 du Code civil définit la réception comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves, de manière contradictoire. La garantie de parfait achèvement court un an à partir de cette date. Un constat de clos et couvert pendant le chantier n'en tient pas lieu. Pour préparer ce rendez-vous, lisez réception de chantier : PV et réserves.

Côté assurance, le bon réflexe est d'appeler votre assureur habitation avant la remise des clés, pas au hors d'eau. Nos attestations de décennale et de responsabilité civile professionnelle sont remises avec le devis.

Peut-on emménager une maison hors d'eau hors d'air ?

Non : une maison close et couverte n'a encore ni cloisons finies, ni eau, ni électricité, ni sols. Le clos et couvert sert d'abord à protéger les travaux qui suivent. Les plaques de plâtre, l'isolation et les gaines craignent la pluie. Les chapes aussi : le calepin de chantier du NF DTU 26.2 demande un local clos et couvert, à plus de 0 °C, avant de les couler. Le choix entre ravoirage, chape et dalle est expliqué dans chape béton ou chape maigre. Viennent ensuite les sols, les sanitaires, la cuisine et les peintures.

Que pèse le clos et couvert dans le prix d'une maison ?

La structure, la toiture et les menuiseries forment le gros du budget ; leurs tarifs unitaires figurent dans notre grille et varient surtout avec la forme du toit et le matériau des fenêtres. Les chiffres ci-dessous viennent de la grille de prix des Maisons Vertes Provençales (outil d'estimation en ligne, version du 23/05/2026, consultée le 11/10/2026). Ce sont des prix unitaires hors taxes, à multiplier par les quantités de votre plan, pas un prix au m² de maison.

Exemple de calcul : 12 m² de fenêtres en aluminium font 12 × 650 = 7 800 € HT, porte d'entrée en plus. Le prix d'ensemble d'une maison, à Marseille, est détaillé dans le prix de construction d'une maison à Marseille. Pour l'offre complète, du terrassement aux finitions, voir notre page construction de maison.

Rédigé par Monsieur Ben bouazza, dirigeant des Maisons Vertes Provençales (entreprise créée en 2023), artisan maçon depuis 2011 — 15 ans de métier. Publié le 11 octobre 2026, mis à jour le 15 octobre 2026.