Qui répare le toit du local ?
Pas le commerçant, dans la plupart des cas

Une règle simple, et une date qui change tout

La réfection d'une toiture relève des grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, et incombe donc au propriétaire. Ce texte vise expressément le rétablissement des couvertures entières, aux côtés des gros murs, des voûtes et des poutres. Ce n'est pas une interprétation : c'est la lettre du code.

Historiquement, une clause du bail pouvait transférer ces travaux au locataire, et beaucoup de baux anciens le prévoient encore. La loi Pinel a mis fin à cette possibilité pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. D'où une question préalable qui décide de tout : de quand date votre bail, ou son dernier renouvellement ?

Attention à un point souvent mal compris : un renouvellement remet le compteur à zéro. Un bail signé en 2008 mais renouvelé en 2020 est soumis au régime postérieur. C'est fréquent, et c'est une bonne nouvelle pour beaucoup d'exploitants qui l'ignorent.

Où passe exactement la frontière

Le partage ne se fait pas sur le montant mais sur la nature des travaux. Ce qui relève de l'entretien courant reste au preneur ; ce qui relève du rétablissement de l'ouvrage revient au bailleur.

La dernière ligne mérite l'attention des exploitants qui ont fait poser une climatisation ou une extraction. Les percements réalisés pour vos propres équipements relèvent de vous, et une fuite qui en découle n'est pas imputable au bailleur. Le sujet est détaillé sur climatiseur en toiture : la fuite vient du support.

Depuis la même réforme, un inventaire précis des charges, impôts et travaux doit être annexé au bail, avec une répartition entre bailleur et preneur. C'est le premier document à sortir quand la question se pose : il est souvent plus explicite que les clauses générales du contrat. Les textes sont consultables sur Légifrance et une synthèse figure sur service-public.fr.

Le bailleur ne fait rien : la marche à suivre

1. Signalez par écrit dès le constat, avec photos datées. C'est ce qui fixe le point de départ de son obligation.
2. Faites établir un constat technique et un devis : sans chiffre, un bailleur temporise indéfiniment.
3. Mettez en demeure par recommandé, en rappelant l'article 606 et en fixant un délai raisonnable.
4. Sécurisez votre local en parallèle : la mise hors d'eau est une mesure conservatoire, dont vous pourrez réclamer le remboursement.
5. Saisissez le juge à défaut, qui peut ordonner les travaux sous astreinte.

Une mise en garde ferme sur le point 4 : ne compensez jamais de votre propre initiative avec les loyers. C'est le réflexe le plus tentant et le plus destructeur — il vous met en tort, expose votre bail à une procédure de résiliation, et transforme un dossier que vous auriez gagné en litige où vous êtes attaquable. La compensation relève du juge, pas de vous.

Et pendant ce temps, l'eau entre

C'est le point sur lequel nous insistons auprès de tous les exploitants que nous recevons. La question de qui paie ne doit jamais retarder la mise hors d'eau. Chaque jour d'attente ajoute au stock perdu, aux journées d'activité réduite et aux dommages intérieurs — qui, eux, sont bien à votre charge. Faites arrêter l'eau, conservez la facture, et réclamez ensuite : le détail est sur mise hors d'eau et arrêter la fuite sans perdre son indemnisation. Selon votre local, voyez magasin, restaurant, hôtel, bureaux ou entrepôt. L'indemnisation des journées perdues est traitée sur fuite et perte d'exploitation, et le cadre technique sur intervention toiture en urgence à Marseille. Nos travaux suivent les DTU publiés par l'AFNOR, avec décennale et qualifications Qualibat, RGE et Eco-Artisan.