Achat d'un terrain à bâtir en paiement crypto, Bouches-du-Rhône
Bitcoin, Ethereum, USDC — notaire, séquestre EUR, fiscalité 2026
Guide complet pour acheter un terrain à bâtir dans les Bouches-du-Rhône en payant avec ses cryptomonnaies (Aix-en-Provence, Marseille, La Ciotat, Cassis, Salon-de-Provence, Istres, Martigues, Saint-Maximin). Le notaire ne reçoit que des euros (article 1343-3 du Code civil) : nous détaillons les 3 voies légales (conversion exchange KYC, OTC institutionnel, séquestre blockchain modèle Legibloq), les obligations LCB-FT du notaire (article L.561-2-13° du CMF), le dossier d'origine des fonds, la fiscalité PFU 31,4 % (LFSS 2026) et l'enchaînement achat terrain crypto + construction crypto. Mustapha Benbouazza, Maître Artisan depuis 2011.
Acheter un terrain en bitcoin dans le 13 est légal, mais le notaire encaisse en euros
Acheter un terrain à bâtir dans les Bouches-du-Rhône en payant avec ses cryptomonnaies est parfaitement légal — à une condition incontournable : le notaire ne reçoit jamais de crypto directement, il encaisse exclusivement des euros. L'article 1343-3 du Code civil dispose que « le paiement, en France, d'une obligation de somme d'argent s'effectue en euros », et le compte CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) du notaire est tenu en euros uniquement. L'acheteur doit donc convertir ses crypto en amont. Ce guide, rédigé par Les Maisons Vertes Provençales (Mustapha Benbouazza, Maître Artisan depuis 2011), détaille les 3 voies légales, le rôle du notaire, le dossier d'origine des fonds, la fiscalité 2026 et l'enchaînement avec la construction.
Cette page s'adresse aux détenteurs crypto cherchant un terrain pour construire à Aix-en-Provence, Marseille, La Ciotat, Cassis, Salon-de-Provence, Istres, Martigues ou Saint-Maximin. Pour la suite logique — construire la maison en crypto — voir villa clés en main Bitcoin et stablecoin Provence et constructeur maison crypto Marseille. Pour le cadre légal général : accepter le paiement crypto pour vos travaux.
Pourquoi le notaire ne peut pas recevoir directement des cryptomonnaies
Article 1343-3 du Code civil — paiement en euros sur le territoire français
Le texte est sans ambiguïté : « Le paiement, en France, d'une obligation de somme d'argent s'effectue en euros. » L'acte authentique de vente d'un terrain est une obligation de somme d'argent. Le prix doit donc être exprimé et réglé en euros. La crypto, juridiquement qualifiée d'actif numérique (article L.54-10-1 du CMF) et non de monnaie, ne peut pas servir d'unité de règlement direct chez le notaire. Une exception théorique existe — la dation en paiement (article 1342-4 du Code civil), où le créancier accepte un bien autre que de l'argent — mais elle est quasi inexistante en pratique notariale immobilière car elle complique l'évaluation, la fiscalité et la garantie de paiement.
Le compte CDC du notaire est tenu en euros uniquement
Les notaires français déposent obligatoirement les fonds de leurs clients sur un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations (compte CDC). Cette comptabilité est exclusivement libellée en euros, soumise au contrôle de la Chambre des notaires et de la CDC. Aucun notaire ne dispose techniquement d'un wallet crypto professionnel pour son office. Le séquestre des fonds — étape clé de toute vente immobilière — se fait donc en euros.
Cours légal de l'euro (art. L.111-1 CMF)
L'article L.111-1 du Code monétaire et financier maintient l'euro comme seule monnaie ayant cours légal en France. Cela signifie qu'un créancier ne peut refuser un paiement en euros, mais peut refuser tout autre moyen de paiement (crypto incluse). C'est précisément pour cette raison que la crypto doit être convertie en euros avant d'atteindre le notaire.
Les trois voies légales pour utiliser ses crypto sur un achat de terrain
| Voie | Délai conversion | Coût indicatif | KYC requis |
|---|---|---|---|
| Voie 1 — Exchange KYC | Quelques heures à 3 jours | 0,1 à 1,5 % + frais retrait SEPA | Oui (plateforme) |
| Voie 2 — OTC institutionnel | 1 à 5 jours | 0,3 à 1 % (gros montants) | Oui (renforcé) |
| Voie 3 — Séquestre blockchain + PSAN | Coordonné avec acte notaire | Variable (service dédié) | Oui (PSAN + notaire) |
Voie 1 — Conversion préalable sur exchange KYC
La voie la plus simple et la plus répandue : l'acheteur vend ses crypto sur une plateforme régulée KYC (Coinbase, Kraken, Binance, Bitstamp), reçoit des euros, puis vire les euros depuis son compte bancaire vers le compte séquestre du notaire. Avantages : rapide, peu coûteux, traçabilité bancaire complète. Inconvénient : plafonds de retrait SEPA sur certaines plateformes (anticiper plusieurs virements pour de gros montants), et fait générateur fiscal déclenché à la cession.
Voie 2 — OTC institutionnel (RealOpen, Bitstamp OTC)
Pour les montants importants (> 200-300 k€), le gré-à-gré institutionnel (OTC, Over The Counter) évite le slippage de marché. Des acteurs comme RealOpen (spécialisé crypto-immobilier) ou Bitstamp OTC convertissent un gros volume crypto en euros à un cours négocié, puis virent directement les euros vers le compte du notaire. Avantage : pas d'impact prix, accompagnement dédié. Inconvénient : KYC renforcé, réservé aux gros tickets.
Voie 3 — Séquestre blockchain + PSAN (modèle Legibloq)
La voie la plus innovante : un séquestre adossé à un PSAN (Prestataire de Services sur Actifs Numériques) sécurise les crypto on-chain pendant la transaction, avec surcollatéralisation pour absorber la volatilité, puis convertit et vire les euros au notaire à la signature. C'est exactement le modèle de la première vente immobilière française réglée en crypto : une maison à 370 000 € en USDC, signée le 19 juin 2025 près de Lyon, via Legibloq couplé à un notaire (sources : Legibloq, Journal du Coin, BFM Crypto). Le nom du notaire n'a pas été divulgué. Cette opération a prouvé l'opérationnalité juridique du triptyque séquestre blockchain + PSAN + notaire.
Obligations LCB-FT du notaire (art. L.561-2-13° CMF)
Vigilance renforcée sur fonds provenant de cryptoactifs
Le notaire est expressément assujetti à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (article L.561-2-13° du CMF). Une opération financée par des crypto-actifs déclenche une vigilance renforcée : le notaire doit comprendre l'origine, le parcours et la licéité des fonds avant d'instrumenter l'acte. C'est une obligation légale, pas une suspicion personnelle.
Justificatifs d'origine des fonds exigés
Le notaire demande des justificatifs retraçant le parcours des fonds : depuis l'acquisition initiale de la crypto jusqu'à la conversion en euros. Plus l'historique est ancien et documenté (achats DCA depuis 2017-2020, conservation sur exchange KYC), plus le dossier est solide. Le détail des pièces est présenté dans la section suivante.
Déclaration de soupçon TRACFIN si doute
Si, malgré le dossier, le notaire conserve un doute sérieux sur la licéité des fonds, il doit adresser une déclaration de soupçon à TRACFIN (article L.561-15 du CMF). Un dossier bien préparé évite cette situation : la transparence reste l'atout décisif de l'acheteur crypto.
Conservation 5 ans des pièces (art. L.561-12 CMF)
Le notaire conserve l'ensemble des pièces du dossier LCB-FT pendant 5 ans après la fin de la relation d'affaires (article L.561-12 du CMF). C'est une garantie pour l'acheteur : son dossier d'origine des fonds est archivé et opposable.
Justifier l'origine des fonds crypto — dossier type
- Relevés d'exchange KYC — entrées/sorties depuis l'achat initial (Coinbase, Kraken, Binance, Bitstamp). Idéalement export complet de l'historique de transactions.
- Historique blockchain on-chain — preuve de détention et de parcours des fonds : Mempool.space pour Bitcoin, Etherscan pour Ethereum et USDC ERC-20.
- Attestation d'expert-comptable crypto — Waltio, ComptaCrypto, Coinhouse Tableau de bord : synthèse certifiée du parcours et des plus-values.
- Formulaire 3916-bis — preuve de la déclaration annuelle des comptes d'exchange étrangers à l'administration fiscale française.
- Factures d'achat initiales — si conservées : preuve du prix et de la date d'acquisition (utile pour le calcul de plus-value et la licéité).
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Acheter votre terrain dans le 13 en crypto, étape par étape
Étude de votre dossier crypto, conseil sur la voie de conversion (exchange / OTC / séquestre blockchain), mise en relation avec un notaire crypto-friendly en Provence, puis enchaînement construction.
Fiscalité de la cession crypto pour acheter un terrain
| Élément fiscal | Règle 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Taux d'imposition plus-value | PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) | LFSS 2026 · loi n° 2025-1403 |
| Fait générateur | Conversion crypto → euro | Art. 150 VH bis CGI |
| Échange crypto-crypto | Non taxable (en sursis) | Art. 150 VH bis CGI |
| Abattement annuel | 305 € de cessions | Art. 150 VH bis CGI |
| Déclaration cessions | Formulaire 2086 + case 3AN 2042 | CGI |
| Comptes étrangers | Formulaire 3916-bis (amende 750-1 500 €) | Art. 1736 X CGI |
PFU 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026)
La plus-value de cession d'actifs numériques par un particulier est imposée au Prélèvement Forfaitaire Unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux (dont CSG portée de 9,2 à 10,6 % par la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, JO du 31 décembre 2025). La plus-value se calcule sur le différentiel entre le prix de cession (montant EUR encaissé) et le prix d'acquisition pondéré du portefeuille global.
Échange crypto-crypto non taxable (art. 150 VH bis CGI)
Point fiscal crucial : convertir du BTC en USDC (crypto vers crypto) n'est PAS un fait générateur d'impôt — seule la conversion finale en euros l'est. Un acheteur peut donc sécuriser la valeur de son patrimoine en passant en stablecoin (USDC/EURC) pour figer le montant sans déclencher l'impôt immédiatement, puis convertir en euros au moment opportun (de préférence sur le bon exercice fiscal).
Abattement 305 €/an
L'abattement annuel de 305 € de cessions (article 150 VH bis CGI) reste applicable : en dessous de ce seuil cumulé sur l'année, aucune imposition. Pour un achat de terrain de plusieurs centaines de milliers d'euros, cet abattement est anecdotique mais doit être renseigné dans la déclaration.
Procédure type « terrain à bâtir crypto » étape par étape
01
Sourcing du terrain
Identifier un terrain constructible (Aix, Marseille, La Ciotat, Cassis). Vérifier le certificat d'urbanisme (CU), le PLU, la viabilisation (raccordements VRD : eau, électricité, assainissement, fibre).
02
Compromis avec clause crypto
Signer le compromis (promesse synallagmatique) avec une clause spécifique mentionnant le paiement par conversion crypto et le délai de conversion. Indemnité d'immobilisation versée en EUR.
03
Choix de la voie
Choisir la voie de conversion : exchange KYC (Coinbase, Kraken), OTC institutionnel (RealOpen, Bitstamp OTC) ou séquestre blockchain PSAN (modèle Legibloq).
04
Conversion EUR + virement séquestre
Convertir les crypto en euros, virer les fonds sur le compte séquestre (CDC) du notaire, fournir le dossier d'origine des fonds complet.
05
Signature acte authentique
Signer l'acte de vente, payer les droits d'enregistrement + contribution de sécurité immobilière (0,10 %) en euros. Transfert de propriété effectif.
06
Lancement du chantier
Enchaîner avec la construction via CCMI loi 1990 ou maître d'œuvre, payable directement en crypto via Lyzi (agent ACPR Tractial, MiCA).
Prix moyen du terrain à bâtir dans le 13 en 2026
| Zone | Prix terrain 2026 (€/m²) | Pages terrains disponibles |
|---|---|---|
| Marseille (selon arrondissement) | 250 - 1 500 €/m² | Saint-Joseph, La Valentine |
| Aix-en-Provence et péri | 300 - 1 200 €/m² | Le Tholonet, Éguilles |
| Couronne (Vitrolles, Cabriès, Velaux, Bouc-Bel-Air) | 200 - 500 €/m² | terrains pas chers 13 |
| Salon-de-Provence, Istres, Miramas, Martigues | 150 - 400 €/m² | Miramas, Martigues |
Prix moyen départemental observé en 2026 : environ 470 €/m² selon Solvimo, environ 340 €/m² selon UnEmplacement.com (méthodologies différentes). Voir notre catalogue complet terrains à bâtir disponibles.
Combiner achat terrain crypto + construction crypto
L'enchaînement idéal pour un détenteur crypto : acheter le terrain chez le notaire (conversion EUR via exchange, OTC ou séquestre blockchain), puis régler la construction directement en crypto à l'entreprise via Lyzi (agent ACPR Tractial, MiCA), sans repasser systématiquement par le notaire. Les Maisons Vertes Provençales accompagnent les deux étapes : mise en relation notaire crypto-friendly pour le terrain, puis CCMI loi 1990 payable en BTC/ETH/USDC/EURC pour la construction. Pour la construction aixoise : constructeur maison Bitcoin Aix. Pour estimer rapidement : devis construire maison 13 ou devis travaux Bitcoin en ligne. Voir aussi comment construire une maison et notre cas client villa RE2020 Éguilles devis IA Bitcoin.
Disclaimer juridique et fiscal
Rédigé par Mustapha Benbouazza, dirigeant des Maisons Vertes Provençales, Maître Artisan en Provence depuis 2011, SASU créée en 2023. Les Maisons Vertes Provençales sont une entreprise de construction, pas un cabinet juridique ni un conseiller fiscal. Cette page est informative : pour toute opération réelle, consultez un notaire et un avocat fiscaliste / expert-comptable crypto. La jurisprudence (Cass. com. 26 février 2020 : Bitcoin = bien meuble incorporel fongible) et la réglementation (MiCA en période transitoire française jusqu'au 1er juillet 2026, TFR UE 2023/1113, DAC8 depuis le 1er janvier 2026) évoluent. Le cas Legibloq Lyon (370 000 € USDC, 19 juin 2025) est cité d'après Legibloq / Journal du Coin / BFM Crypto ; le nom du notaire n'a pas été divulgué publiquement. Page mise à jour le 2026-05-28.
Étude personnalisée — achat terrain crypto + construction dans le 13
Mustapha Benbouazza et son réseau de notaires crypto-friendly vous accompagnent : analyse de votre dossier crypto, choix de la voie de conversion, mise en relation notariale, puis CCMI loi 1990 payable en BTC / ETH / USDC / EURC pour la construction.
Achat terrain crypto dans le 13 : vos questions, nos réponses
Peut-on payer un terrain à bâtir en bitcoin en France ?▼
Indirectement : le notaire ne reçoit que des euros (article 1343-3 du Code civil), l'acheteur convertit en amont via exchange KYC, OTC ou séquestre blockchain, puis vire les euros sur le compte séquestre (CDC) du notaire. La crypto n'apparaît jamais sur le compte du notaire.
Quel est le premier précédent d'achat immobilier en crypto en France ?▼
Une maison réglée 370 000 € en USDC, signée le 19 juin 2025 près de Lyon, via Legibloq + notaire (sources : Legibloq, Journal du Coin, BFM Crypto). Première transaction immobilière française via séquestre blockchain. Le nom du notaire n'a pas été divulgué.
Quels documents le notaire va-t-il exiger pour justifier l'origine des cryptos ?▼
Relevés exchange KYC depuis l'achat initial, historique blockchain on-chain (Mempool, Etherscan), attestation expert-comptable crypto (Waltio, ComptaCrypto), formulaire 3916-bis, factures d'achat. Le notaire est assujetti LCB-FT (article L.561-2-13° CMF) et conserve les pièces 5 ans.
La conversion BTC vers EUR est-elle taxable ?▼
Oui, art. 150 VH bis CGI, PFU 31,4 % en 2026 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403). Déclaration formulaire 2086 + case 3AN du 2042, abattement 305 €/an. L'échange crypto-crypto (BTC → USDC) n'est PAS taxable : seule la sortie en euros déclenche l'impôt.
Quel est le risque si je ne déclare pas mon wallet ?▼
Amende 750 € par compte étranger non déclaré, 1 500 € si solde > 50 000 € (article 1736 X CGI) — formulaire 3916-bis. Depuis le 1er janvier 2026, la directive DAC8 transmet automatiquement les données des exchanges à Bercy : l'omission bloque la justification d'origine des fonds.
Le notaire peut-il refuser un client crypto ?▼
Oui s'il ne peut établir l'origine licite des fonds (obligation LCB-FT, article L.561-2-13° CMF). Avec un dossier solide, les études formées à la LCB-FT crypto acceptent. Le précédent Legibloq Lyon le prouve.
Combien de temps prend la procédure ?▼
1 à 4 semaines de plus qu'un dossier classique (déjà 2-3 mois compromis → acte). La conversion exchange est la plus rapide (quelques jours), le séquestre blockchain demande plus de coordination. Anticiper le dossier d'origine des fonds dès le compromis.
La volatilité peut-elle faire échouer la signature ?▼
Risque réel sur 2-3 mois. Parades : (1) convertir en EUR ou stablecoin USDC/EURC dès le compromis pour figer le montant ; (2) séquestre type Legibloq avec surcollatéralisation. L'EURC (1 EURC = 1 EUR) est la solution la plus simple, zéro volatilité.
Quel prix au m² pour un terrain à bâtir dans le 13 en 2026 ?▼
150 €/m² (Miramas) à 1 500 €/m² (Aix centre / vue mer). Moyenne départementale : ~470 €/m² (Solvimo) ou ~340 €/m² (UnEmplacement.com). Marseille 250-1 500, Aix 300-1 200, couronne 200-500, Salon/Istres/Miramas 150-400 €/m².
Peut-on enchaîner achat terrain crypto + construction CCMI crypto ?▼
Oui, l'enchaînement idéal : terrain chez le notaire (conversion EUR), puis construction réglée directement en crypto à l'entreprise via Lyzi (agent ACPR Tractial, MiCA). LMVP accompagne les deux étapes : notaire crypto-friendly + CCMI payable en BTC/ETH/USDC/EURC.
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
Qui contacter pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône ?
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône, contactez Les Maisons Vertes Provençales (Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon, actif depuis 2011, garantie décennale, certifications RGE / Qualibat / Eco-Artisan) au 06 81 05 76 46 ou via Calendly.
L'entreprise est-elle assurée pour travaux de maçonnerie et construction ?
Oui. Les Maisons Vertes Provençales dispose d'une garantie décennale à jour, d'une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et de la certification Qualibat. Tous nos chantiers — y compris travaux de maçonnerie et construction — sont couverts pour 10 ans à compter de la réception.
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Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 06 81 05 76 46 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.