Distance entre fenêtre et limite de propriété : ce que dit la loi
1,90 m en vue droite, 0,60 m en oblique

Ouvertures · Bouches-du-Rhône

Créer une fenêtre côté voisin : distances, vues et jours de souffrance

La distance légale entre une fenêtre et la limite de propriété est de 1,90 m pour une vue droite et de 0,60 m pour une vue oblique, fixée par les articles 678 à 680 du Code civil. Ces règles protègent l'intimité du voisin : elles s'appliquent à toute ouverture permettant le regard — fenêtre, balcon, terrasse surélevée, fenêtre de toit. Avant de percer un mur en Provence, où les parcelles des centres anciens se touchent souvent, ce rappel évite un contentieux et une obligation de reboucher. Voici chaque règle, puis la méthode de chantier.

Quelle distance pour une fenêtre avec vue sur le voisin ?

1,90 m pour une vue droite : c'est la distance minimale entre le parement extérieur du mur percé et la ligne séparative des deux fonds, imposée par l'article 678 du Code civil. Une vue droite est une ouverture qui permet de regarder directement chez le voisin, sans se pencher ni tourner la tête. Le texte connaît des exceptions : la règle tombe si le fonds voisin est déjà grevé d'une servitude de passage au profit du vôtre, ou si l'ouverture donne sur la voie publique, un toit fermé ou un mur aveugle. Les articles 675 à 680 sont consultables sur Légifrance. Ces distances du Code civil se cumulent avec les règles d'implantation du bâtiment lui-même, traitées dans notre guide distance de construction en limite de propriété.

Vue droite ou vue oblique : comment mesurer ?

L'article 680 du Code civil fixe la méthode : la distance d'une vue droite se mesure depuis le parement extérieur du mur ; celle d'une vue oblique depuis l'angle de l'ouverture le plus proche de la limite. Pour un balcon ou une terrasse, on part de leur bord extérieur — c'est ce qui rend beaucoup de balcons irréguliers alors que la fenêtre derrière serait conforme. La vue oblique, elle, oblige à tourner la tête pour apercevoir le fonds voisin : 0,60 m suffisent alors (article 679).

Qu'est-ce qu'un jour de souffrance et quand y recourir ?

Le jour de souffrance est la seule ouverture possible sous les distances légales : un châssis en verre dormant — fixe, non ouvrant — et translucide, doublé d'un treillis, qui laisse entrer la lumière sans permettre le regard. Les articles 676 et 677 du Code civil imposent sa hauteur : 2,60 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée, 1,90 m aux étages. C'est la solution que nous proposons pour éclairer une buanderie ou une cage d'escalier adossée à la limite : la pièce gagne en lumière naturelle, le voisin garde son intimité, et personne ne peut exiger la fermeture. Le point clé au chantier : le châssis doit rester réellement fixe — remplacer plus tard le verre dormant par un ouvrant transforme le jour en vue illégale.

Peut-on ouvrir une fenêtre dans un mur mitoyen ?

Non : l'article 675 du Code civil interdit toute ouverture dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin, copropriétaire du mur. Même un simple jour de souffrance y est proscrit sans accord. Si le voisin consent, formalisez l'accord par écrit — un acte notarié le rend opposable aux acquéreurs futurs des deux biens. Pour savoir si votre mur est réellement mitoyen ou privatif, et qui doit l'entretenir, consultez notre guide mur mitoyen : droits et obligations.

Une fenêtre irrégulière depuis 30 ans est-elle acquise ?

Oui : une vue droite existante depuis plus de 30 ans crée une servitude par prescription trentenaire (article 690 du Code civil). Le voisin ne peut plus en exiger la suppression ; mieux, il doit lui-même respecter 1,90 m s'il construit face à cette vue acquise. La preuve des 30 ans repose sur des éléments datés : photos anciennes, actes, cadastre. À l'inverse, un jour de souffrance ne crée jamais de servitude de vue, quelle que soit son ancienneté. Dans les noyaux villageois des Bouches-du-Rhône, où les maisons se sont bâties bien avant le Code de l'urbanisme, ces servitudes acquises sont la règle plus que l'exception.

Comment créer une ouverture dans les règles en Provence ?

Une création de fenêtre conforme suit toujours le même ordre : vérification juridique, autorisation d'urbanisme, puis exécution structurelle. Voici notre méthode de chantier :

1. Mesurez la distance à la limite depuis le parement extérieur du mur, et qualifiez la vue : droite, oblique ou jour de souffrance.
2. Vérifiez le statut du mur : privatif ou mitoyen. En cas de mitoyenneté, obtenez l'accord écrit du voisin avant toute chose.
3. Déposez une déclaration préalable en mairie : toute modification de façade l'exige, comme le rappelle service-public.fr. En secteur ABF, comptez un mois d'instruction supplémentaire.
4. Faites étudier la structure : percer un mur porteur impose un linteau dimensionné et un étaiement — le détail est sur notre page ouverture sur mur porteur.
5. Réalisez l'ouverture avec reprise de charges, appui, étanchéité et finitions d'enduit.

Sur le chantier d'ouverture de mur porteur que nous avons réalisé à Aix-en-Provence, l'étaiement, la pose du linteau et la reprise de maçonnerie ont été menés sans désordre sur l'existant : c'est exactement le savoir-faire qu'exige une création de baie proche d'une limite. Nous intervenons aussi pour toute création d'ouverture à Vitrolles et alentours, y compris dans le cadre d'une extension de maison où chaque nouvelle fenêtre doit respecter ces distances.