Fiscalité crypto et immobilier en France en 2026
Flat tax 31,4 %, article 150 VH bis, déclarations
Utiliser des crypto-actifs pour acheter, construire ou rénover un bien immobilier déclenche, dans la plupart des cas, une cession imposable. Depuis le 1er janvier 2026, la plus-value est soumise au PFU de 31,4 % (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Ce guide explique le régime de l'article 150 VH bis, le calcul de la plus-value, le choix flat tax / barème, les obligations déclaratives (2086, 3916-bis) et donne des exemples chiffrés appliqués à la Provence.
Qu'est-ce qu'une cession imposable en immobilier crypto ?
Utiliser un crypto-actif pour payer un bien immobilier, un terrain ou des travaux est une cession à titre onéreux au sens de l'article 150 VH bis du Code général des impôts. Autrement dit, vous n'avez pas besoin de « vendre » vos bitcoins sur un exchange pour être imposé : les utiliser comme moyen de paiement vaut cession et déclenche l'imposition de la plus-value latente. Depuis le 1er janvier 2026, cette plus-value est soumise au PFU de 31,4 % (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025).
Ce guide pilier détaille tout : le régime de l'article 150 VH bis, le calcul, le choix flat tax / barème, les formulaires, et des exemples chiffrés en Provence. Il complète nos pages opérationnelles : payer un artisan en crypto, facturation et TVA crypto BTP, convertir Bitcoin sans cash-out et paiement OTC.
Les 5 chiffres clés 2026
31,4 % taux PFU global · 305 € seuil d'exonération annuel · 12,8 % part impôt sur le revenu · 18,6 % part prélèvements sociaux (dont CSG 10,6 %) · 750 € amende par compte étranger non déclaré (1 500 € si solde > 50 000 €).
Le régime de l'article 150 VH bis pas à pas
L'article 150 VH bis du CGI régit la fiscalité des particuliers qui cèdent des actifs numériques à titre occasionnel. Trois principes : (1) le fait générateur est la cession à titre onéreux — vente vers euros, achat d'un bien ou d'un service, mais pas l'échange crypto-crypto ; (2) la plus-value se calcule sur la base du portefeuille global, pas ligne par ligne ; (3) l'imposition se fait au PFU de 31,4 % par défaut, avec option possible pour le barème progressif. Le régime occasionnel concerne la grande majorité des particuliers ; l'activité habituelle relève des BNC.
Calcul de la plus-value : la formule officielle
La formule du portefeuille global s'écrit ainsi :
Plus-value = Prix de cession − (Prix total d'acquisition × Prix de cession ÷ Valeur globale du portefeuille)
Exemple chiffré
Portefeuille global d'une valeur de 400 000 €, constitué pour un prix total d'acquisition de 120 000 €. Vous cédez 100 000 € pour régler un acompte de chantier. Plus-value imposable = 100 000 − (120 000 × 100 000 ÷ 400 000) = 100 000 − 30 000 = 70 000 €. Impôt au PFU 31,4 % = 21 980 €. Net après impôt : 78 020 €.
Flat tax 31,4 % vs barème progressif : quel choix en 2026 ?
| Situation (TMI) | PFU (31,4 %) | Barème (IR + 18,6 % PS) | Choix avantageux |
|---|---|---|---|
| TMI 0 % | 31,4 % | ≈ 18,6 % | Barème |
| TMI 11 % | 31,4 % | ≈ 29,6 % | Barème |
| TMI 30 % | 31,4 % | ≈ 48,6 % | PFU |
| TMI 41 % / 45 % | 31,4 % | ≈ 59,6 % / 63,6 % | PFU |
L'option barème est globale (elle s'applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers de l'année) et irrévocable pour l'année. En pratique, le PFU est avantageux dès la tranche à 30 %, qui concerne la majorité des détenteurs crypto à forte plus-value. Faites simuler les deux par votre conseil avant de cocher l'option.
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Cas pratique : bastide à Aix-en-Provence payée en partie en bitcoin
Achat d'une bastide à Aix-en-Provence à 850 000 €, financée à 40 % par cession de bitcoin (340 000 €). Si le prix de revient de la part cédée est de 100 000 €, la plus-value approximative est de 240 000 €, imposée au PFU 31,4 % = environ 75 360 € d'impôt. Pour réduire cette charge, deux pistes : un prêt lombard adossé au BTC (zéro cession, zéro impôt immédiat), ou une donation préalable en ligne directe (abattement 100 000 €). Les droits de mutation et la taxe de publicité foncière, eux, se paient en euros.
L'échange crypto-crypto : un sursis d'imposition utile
L'échange d'un crypto-actif contre un autre n'est pas imposable (sursis d'imposition, art. 150 VH bis). Convertir des BTC en USDC ne déclenche aucun impôt — seule la sortie vers euros ou l'usage pour payer un bien l'est. C'est un levier pratique : avant un achat, on peut sécuriser sa position en stablecoin (USDC, EURC) sans coût fiscal, puis régler le chantier en stablecoin avec une plus-value finale quasi nulle. Détail sur payer en USDT / USDC.
Obligations déclaratives : 2086, 2042-C, 3916-bis
| Formulaire | Objet | Sanction si oubli |
|---|---|---|
| 2086 | Détail de chaque cession imposable + plus/moins-value globale | Rectification + intérêts de retard |
| 2042-C (case 3AN/3BN) | Report de la plus-value (3AN) ou moins-value (3BN) | Rectification |
| 3916-bis | Déclaration des comptes d'actifs numériques à l'étranger | 750 € / compte (1 500 € si > 50 000 €) |
5 erreurs fréquentes
- Oublier le formulaire 3916-bis pour les comptes sur exchanges étrangers.
- Confondre sursis d'imposition (crypto-crypto) et cession imposable (crypto-euros ou crypto-bien).
- Sous-évaluer la cession lors d'une dation en paiement.
- Croire qu'une moins-value est reportable sur les années suivantes (elle ne l'est pas dans le régime des particuliers).
- Retenir un mauvais cours du jour pour valoriser la cession.
Optimisation patrimoniale : donation, SCI, démembrement
Trois leviers légaux à étudier avec un notaire : la donation de crypto-actifs (purge la plus-value latente, abattement de 100 000 € en ligne directe tous les 15 ans, art. 779 CGI) ; la SCI à l'IS pour structurer un patrimoine immobilier familial ; le démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) pour préparer une transmission. Ces montages dépassent le cadre de cette page : ils doivent être chiffrés selon votre situation. Pour les non-résidents, voir notre guide dédié expatriés crypto : investir en Provence.
Liens externes d'autorité
- impots.gouv.fr — fiscalité des cryptomonnaies
- BOFiP — BOI-RPPM-PVBMC-30 (plus-values actifs numériques)
- Légifrance — art. 150 VH bis et 200 A du CGI
Disclaimer
Les Maisons Vertes Provençales ne sont pas un conseiller fiscal. Ce guide est informatif et ne remplace pas une consultation personnalisée. Pour votre déclaration et toute optimisation, consultez un expert-comptable spécialisé crypto (ComptaCrypto, Waltio, Coinhouse Tableau de bord) ou un avocat fiscaliste. Informations à jour au 28 mai 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, BOFiP, CGI art. 150 VH bis).
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Fiscalité crypto immobilier 2026 : vos questions, nos réponses
Quel est le taux d'imposition des plus-values crypto en 2026 ?▼
31,4 % au titre du PFU (prélèvement forfaitaire unique) : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux. La hausse vient de la CSG portée de 9,2 % à 10,6 % par la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, applicable aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2026. Le contribuable peut opter pour le barème progressif si c'est plus avantageux.
L'exonération de 305 € s'applique-t-elle toujours ?▼
Oui. Si le total des cessions de crypto-actifs réalisées dans l'année ne dépasse pas 305 €, la plus-value est exonérée d'impôt. Au-delà de ce seuil, l'intégralité de la plus-value annuelle est imposable, pas seulement la fraction dépassant 305 €.
Payer un bien immobilier en crypto entraîne-t-il une imposition immédiate ?▼
Oui. Utiliser un crypto-actif pour acquérir un bien ou un service est une cession à titre onéreux au sens de l'article 150 VH bis du CGI. La plus-value latente devient imposable au moment du paiement, au PFU de 31,4 %, même si vous ne « vendez » pas vos cryptos sur un exchange : les utiliser comme moyen de paiement vaut cession.
La conversion BTC vers USDT est-elle imposable ?▼
Non. L'échange d'un crypto-actif contre un autre crypto-actif (BTC vers USDT, ETH vers USDC, etc.) bénéficie d'un sursis d'imposition au titre de l'article 150 VH bis du CGI. L'imposition n'intervient qu'à la sortie vers euros ou lors de l'utilisation pour payer un bien ou un service.
Quel formulaire pour déclarer une plus-value crypto ?▼
Le formulaire 2086 détaille chaque cession imposable de l'année et calcule la plus ou moins-value globale. Le résultat est reporté en case 3AN (plus-value) ou 3BN (moins-value) de la déclaration 2042-C. Par ailleurs, les comptes d'actifs numériques détenus à l'étranger se déclarent sur le formulaire 3916-bis.
Quand la flat tax devient-elle moins avantageuse que le barème ?▼
L'option pour le barème progressif (au lieu du PFU) est intéressante si votre taux marginal d'imposition est faible (tranches à 0 % ou 11 %). Dans ce cas, la part « impôt sur le revenu » peut être inférieure aux 12,8 % du PFU. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus dans les deux cas. L'option est globale et s'applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers de l'année.
Faut-il déclarer ses wallets et comptes crypto à l'étranger ?▼
Oui. Les comptes d'actifs numériques ouverts, détenus ou clôturés auprès d'un prestataire établi à l'étranger doivent être déclarés sur le formulaire 3916-bis, joint à la déclaration de revenus. L'absence de déclaration est sanctionnée par une amende (750 € par compte non déclaré, portée à 1 500 € si la valeur du compte dépasse 50 000 €).
Les droits de mutation se paient-ils en crypto ?▼
Non. Les droits de mutation (« frais de notaire ») et la taxe de publicité foncière se paient exclusivement en euros, comme l'ensemble des sommes encaissées par le notaire (art. 1343-3 C. civ.). La crypto doit être convertie en euros en amont.
Comment calculer la plus-value sur un portefeuille avec plusieurs achats ?▼
La méthode officielle (art. 150 VH bis) repose sur le prix total d'acquisition du portefeuille global. À chaque cession, la plus-value imposable est : prix de cession − [prix total d'acquisition × (prix de cession / valeur globale du portefeuille)]. Cette formule du « portefeuille global » tient compte de l'ensemble de vos crypto-actifs, pas seulement de la ligne vendue.
La donation de crypto avant un achat immobilier est-elle intéressante ?▼
Cela peut l'être : une donation de crypto-actifs purge la plus-value latente (le donataire reçoit les cryptos à leur valeur au jour de la donation, qui devient son nouveau prix d'acquisition). En ligne directe, un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans s'applique (art. 779 CGI). À étudier avec un notaire selon la situation familiale et patrimoniale.
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône, faites confiance aux Maisons Vertes Provençales
Les Maisons Vertes Provençales est une SASU de maçonnerie générale et construction basée au 96 rue Paradis, 13006 Marseille, dirigée par Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon exerçant depuis 2011. La société, créée en 2023, intervient sur l'ensemble des Bouches-du-Rhône (13) et du Vaucluse (84). Nous intervenons notamment à Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, Miramas, Martigues, Istres, Vitrolles, Port-de-Bouc et Avignon. Nos chantiers sont couverts par une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle (RC Pro), et l'entreprise détient la triple certification RGE · Qualibat · Eco-Artisan. Note de 4,5 / 5 sur 54 avis Google.
Qui contacter pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône ?
Pour travaux de maçonnerie et construction à Marseille et les Bouches-du-Rhône, contactez Les Maisons Vertes Provençales (Mustapha Benbouazza, maître artisan maçon, actif depuis 2011, garantie décennale, certifications RGE / Qualibat / Eco-Artisan) au 06 81 05 76 46 ou via Calendly.
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Oui. Les Maisons Vertes Provençales dispose d'une garantie décennale à jour, d'une responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et de la certification Qualibat. Tous nos chantiers — y compris travaux de maçonnerie et construction — sont couverts pour 10 ans à compter de la réception.
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Les Maisons Vertes Provençales · SASU au capital de 500 € · SIRET 948 685 813 00016 · 96 rue Paradis, 13006 Marseille · Téléphone 06 81 05 76 46 · Email [email protected] · Garantie décennale, RC Pro, Qualibat, RGE, Eco-Artisan.